浦东金桥深度研究报告:二次开发推动跨越式发展,业绩拐点清晰显现

新增项目值得期待。公司战略相对其他公司来说比较稳健,多年来以持有为主要运营方式。公司在享有地产价值增值的同时面对的是缓慢的利润增幅。在整个金桥开发区重新定位的背景下,公司战略也在蓄积能量。

在2012年,公司的S1酒店项目和由度工坊进入竣工招租阶段;10万平方米地上建面的S11地块住宅可能进行销售,货量价值50亿元左右;总建筑面积近20万平方米的碧云公馆开工建设,其中人才公寓货量价值接近40亿元。同时公司也开始处置一些非核心资产如金杨基地商铺和金桥基地商铺,说明公司在持有策略上也在进行投资回报和资产增值上进行取舍。

现有物业资源沉淀丰富。碧云别墅和碧云花园是公司目前重点的持有项目,这两个住宅类项目的GAV就高达70亿元左右。同时公司持有的商业物业现代产业园一期、金桥广场、金桥大厦、金台大厦等重点持有商办物业的GVA也超过100亿元。这些物业每年能够为公司提供将近9亿元的租金收入,而且每年至少有大约10%左右租金提升。

给予公司买入评级,目标价11.39元。在不考虑南区北区工业用地价值以及不考虑地下车位价值的条件下,公司房地产项目的GAV达到256.80亿元,2012年三季报公司的净负债为22.76亿元。公司持有的东方证券股份有限公司的股份按照2011年年报业绩的30倍PE来进行测算,公司持有的东方证券大约价值10.87亿元。公司持有的国泰君安证券股份有限公司的股份按照2011年年报业绩的30倍PE来进行测算,公司持有的国泰君安证券大约价值1.26亿元。公司持有的建设银行(601328.SH)股份按市价(2012年11月23日)计算大约为0.31亿元。从资产重估的角度看,公司的RNAV(246.48亿元;26.53元/股)出现大幅度折价。我们预测2012年至2014年的每股收益分别为0.40元、0.49元和0.66元。以2012年12月27日的收盘价计算,分别对应的PE为20.35倍,16.47倍和12.33倍。2012年至2014年的每股净资产分别为4.65元、5.16元、5.81元。对应2012年12月27日的PB分别为1.74倍、1.57倍和1.40倍。