万科A:销售环比回升政策微调利好公司

12年1月,公司实现销售面积119万平方米,同比降28.1%,环比升98.7%;销售金额122亿元,同比降39.3%,环比升109.6%;单月销售均价10252元/平米,同比下降15.6%,环比上升5.5%。新拓展项目1个。

投资要点:

1月实现销售面积119万平米,销售金额122亿元。受春节淡季提前影响,公司销售情况同比大幅下跌,销售面积和金额分别同比下降28.1%和39.3%;部分认购未在去年底签约的销售计入12年1月业绩,销售面积和金额环比分别上升98.7%和109.6%。销售均价1.03万元,同比降15.6%,环比升5.5%,均价略有回升。

1月新增项目1个,为广州的城中村改造,获取权益建面39.4万平米,预计综合改造成本14.97亿元,平均楼面地价3799元,较11年公司在广州获取土地的平均楼面地价5959元低36%。

1月累计地价/累计销售额为0.12,低于去年底的0.26,一方面由于年初土地市场本身较为冷清,另一方面也是公司在市场调整过程中的扩张更为谨慎。公司对市场的把控能力超强,不断强化其低成本的竞争优势,未来将在土地市场深度调整后抓住合适时机扩张。

公司在过去调控下低迷的市场中获得了较好的销售业绩,实现了一定的增长。伴随政策的预调微调,未来政策将保护和支持首套刚需住房需求,这对于公司一直以来发展刚需普通住宅中小户型的产品是重大利好,公司的销售或将更进一步,业绩将保持远超行业平均水平。

公司今年业绩已锁定,前两年获取的低廉资源也可保障公司未来两年盈利不受冲击。同时公司伺机而动,在行业深度调整后将加速扩张,保持其低成本的竞争优势, 为未来的持续高增长奠定基础。维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,RNAV10.2元的判断。未来12个月内合理股价12元,当前股价65折交易, 仍被严重低估,维持“推荐”评级。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。