万科A消息快报:业绩稳定增长,新开工有望超额完成

净利率同比增长21%,预计今年毛利率见底、明年回升

2013年前3季度,万科(000002.CH/人民币8.85;200002.CH/港币13.90,买入)实现营业收入634亿元,同比增长38%;净利润62亿元,同比增长21%;合每股收益0.56元;毛利率和净利率为32.1%与9.7%,分别较去年同期下降了5.2和1.3个百分点。3季度中,公司实现净利润16亿元,同比增长18%,合每股收益0.15元,3季度单季的毛利率仅29.4%,较上半年的33.6%有所下滑。

房地产业务方面,结算面积580.6万平米,同比增长47.6%;结算收入621.9亿元,同比增长37.5%;结算均价10,711元/平米,同比下降7%,这主要源于降价以及结算区域下沉两方面因素所致。

尽管利润率同比下降,但公司净资产收益率有所上升。报告期内,公司全面摊薄净资产收益率为9.31%,较去年同期提高0.03个百分点,这主要是源自于装修房占比的进一步提升。

我们认为,公司总体毛利率和净利率均有所下滑是因为:(1)地产结算均价同比下降7%,这源于前期降价货源的结算以及区域结算结构的下沉所致,但目前已售未结算均价11,099元/平米,已略高于前3季度的结算均价10,711元/平米,表明毛利率接近底部,后续将持平或者回升;(2)装修房比例进一步提高,装修房占比由去年的80%进一步提高到90%,因此部分造成了公司毛利率下降、净资产收益率上升的情况,但由于后续装修房占比将稳定在90%左右,因此对于毛利率的进一步负面影响极为有限。

前3季度销售1,285亿元,全年预期超1700亿元前3季度,公司实现销售面积1,099万平米,同比增长21%;销售金额1,285亿元,同比增长33%,相当于全年预测的76%;销售均价11,696元/平米,同比增长1%。3季度中,公司实现销售金额448亿元,好于1、2季度的436亿元和400亿元。考虑4季度和3季度差不多的新推盘量(约450亿元),全年有望超过我们年初的1,700亿元销售额预测。

报告期末,公司合并报表范围内尚有1,738万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1,929亿元,锁定了我们对2013年房地产业务预测收入的100%和2014年的91%,将为2014年的增长提供了良好保障。

拿地积极但价格合理,新开工全年有望超额完成拿地方面,3季度中公司拿地积极,合计拿地面积992万平米,拿地金额408亿元,占比当期销售的91%,其中,9月的拿地金额及占比均达到历史新高,但公司拿地价格仍比较合理,几乎都是底价成交,9月的平均溢价率约8%。

前3季度,公司合计拿地面积2,496万平米,总地价788亿元,占比当期销售达61%,拿地态度积极。

新开投资方面,公司继续秉持快周转策略,积极开、竣工。前3季度,公司累计实现开工面积1362万平方米,竣工面积652万平方米,较去年同期分别增长56.4%和48.7%,分别完成年初计划的82.4%和50.5%。随着一批今年新获取的项目陆续进入开工,预计全年实际开工量将超过年初计划数。而全年竣工量预计将与年初计划基本持平。

资产负债表仍有扩张空间,期间费用率略降

报告期末,公司的资产负债率达到79.5%,剔除预收帐款后,公司其它负债占总资产的比例为41.5%。公司的净负债率为39.9%,较中期时下降1.6个百分点,继续保持在行业较低水平;公司持有货币资金370.6亿元,与2013年中期时基本持平。总体而言,公司的财务、资金状况继续保持在良好状态,并且公司未来仍有加杠杆空间。

报告期末,三项费用率较去年同期下降1.5个百分点至7.9%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降0.9、0.5和0.2个百分点至3.7%、3.0%和1.3%。

维持买入评级

万科的得益于大量新推盘以及刚需产品较高的去化率,3季度中销售逐月走高,按照目前的销售速度以及后续的推盘节奏,公司全年销售有望超过我们年初1,700亿元的预测,同比增长超20%;拿地方面,公司近期尤为积极,区域集中在一二线城市,但拿地价格仍然控制地较为合理,远期利润侵蚀风险较小;长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景。此外,在行业于13-14年中仍将经历消化11-12年低毛利率货源的过程中,由于公司前期降价影响较少以及项目结算节奏较快,公司的毛利率或将早于行业回升。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。