北辰实业:住宅货量开始增长,展会业务渐趋成熟

事件:

2010年度,公司实现营业额人民币556412.9万元,同比上升13.53%,实现利润总额、归属于母公司净利润分别为人民币43634.6万元和20305.8万元,分别下降54.70%和64.81%。每股收益为人民币0.06元。

投资要点:

根据公司年报披露,北辰三角洲项目销售顺利.。在2010年开始销售的北辰三角洲首开区D3区总可售面积21.79万平方米,累计销售面积(注:至2010年12月31日)14.18万平方米,累计销售金额(注:至2010年12月31日)104926万元。据对长沙房地产信息网公开信息跟踪,截至目前在北辰三角洲首开区D3区总套数1452套,现可售套数为139套,整体项目销售率已经达到85%。主要集中于位置较好,价格较高的D3区1栋和D3区2栋,我们认为这符合项目销售的自然去化规律,未来项目去化速度有所保证。

从政策环境上看,长沙限购范围为市内五区,更为重要的是限购范围为90平方米以下的住宅。而就目前北辰三角洲项目的定位看,该项目的定位并不在限购范围之内。我们认为,未来北辰三角洲项目受房地产调控影响相对较小。

公司在投资型物业方面以会展业为龙头,实施“会展联销”的经营模式,经营项目主要为国家会议中心为核心,国家会议中心2010年共计接待了625个会议项目和62个展览项目,其中千人以上大会共计接待84个。

从2010年年报财务数据看,短期借款以及一年内到期非流动负债合计为116800万元,长期借款591516万元,应付债券148754万元(2016年到期;十年期)和168115万元(2013年到期;五年期;2011年7月回售选择权),持有现金255913万元,公司资金面略偏紧。特别是,公司在2011年中期将面对168115万元债券回售的压力。但从公司目前的经营状况看,依靠公司上半年的销售回款公司届时回售债券的压力有限。

我们认为,长河玉墅很可能在2011年就实现销售,并在2012年进入公司结算。同时,结合北辰三角洲项目推案情况看,公司全年的推案量水平应该不低。

根据预测,公司2011年至2013年每股收益分别为0.15元、0.23元和0.29元。以2011年3月25日的收盘价计算,公司2010年至2012年PE分别为24.42、15.62和12.58;PB分别为1.27、1.18和1.09,公司估值水平相当低。同样根据保守测算,公司的每股NAV为10.52元,是2011年2月25日的股价3.63元的两倍还要多。鉴于北京市场存在较大的不确定性以及公司结转速度低于预期,我们给予公司增持评级,目标价格6-12个月5.5元。

投资风险提示:北京房地产市场受政策影响情况具有不确定性。