金地集团:调结构顺应市场,销售佳效果开始显现

金地集团11年实现营业收入239.2亿元,同比增长22.1%,净利润30.2亿元,同比增长12.0%;每股收益0.67元,符合市场的预期。我们分别下调了公司2012-13年业绩预期至0.813元和1.014元,目标价由7.95元下调至7.81元,相当于9.6倍2012年市盈率和15%的2012年末NAV 折价,目前公司2012年动态市盈率为7.6倍,最新市净率为1.3倍,估值在A股一线房企中位列最低,公司的估值安全边际较高,维持对其的买入评级。

支撑评级的要点 2011年,金地集团实现营业收入239.2亿元,同比增长22.1%,净利润30.2亿元,同比增长12.0%;每股收益0.67元,符合市场的预期。实现净利率12.6%,较2010年下降1.1个百分点。其中,净利率下降主要是因为销售费用的大幅上涨所致。

2012年1季度,金地集团实现营业收入17.4亿元,同比下降18.7%,净利润1.6亿元,同比下降3.6%;每股收益0.03元。净利润下降主要原因是竣工结算的项目较少。

2011年,公司实现合同销售金额为309.2亿元,同比增长9.1%;合同销售金额相对公司400亿元年度目标的完成度仅为77.3%,销售表现一般。

2012年1季度,公司实现合同销售金额为45.9亿元,同比增长23.5%,这已经好于万科(000002.SZ/人民币 8.63; 200002.SZ/港币 9.78, 买入)和保利地产(600048.SS/人民币 12.01, 买入)同期的销售增速表现。

至 2011年末,公司预收帐款为232亿元,较2011年年初时增加了43亿元,锁定了我们对公司2012年房地产开发业务预测收入的87%,如果计入2012年1季度销售的46亿元的话,则分别锁定了我们对公司2012-13年房地产开业业务预测收入的100%和4%。总体而言,公司预售锁定率还算及格。

2011年,公司投资规模的压缩和销售回款的上升使得公司2011年全年的经营性现金流2004年以来首次转正,达15.3亿元;公司资产负债率为71.1%;净负债为41.6%;期末手持现金186.4亿元,相当于一年内到期的141.5亿元有息负债的1.32倍,整体财务状况较为安全。

评级面临的主要风险 中高端楼盘去化率达不到预期;房地产行业调控持续时间大于预期所造成的风险。

估值 金地集团自去年下半年开始主动调节产品结构,加大偏向二三线城市和刚需房型的推盘量,并且采取灵活和务实的定价政策,这一系列举措的成效也在今年一季度的优异销售表现中有所体现。公司虽然去年的销售增速和销售目标完成度均要差于招商地产(000024.SZ/人民币21.83; 200024.SZ/港币 13.93, 买入)、保利、万科等龙头公司,不过如果在今年行业信贷进一步改善以及公司全年调结构真正落实的前提下,公司今年的销售增速表现或将大幅改善。

在行业调控前景不明之际,出于谨慎考虑,我们分别下调了公司2012-13年业绩预期至0.813元和1.014元,目标价由7.95元小幅下调至7.81元,相当于9.6倍2012年市盈率和15%的2012年末NAV 折价,目前公司2012年动态市盈率为7.6倍,最新市净率为1.3倍,估值在A 股一线房企中位列最低,公司的估值安全边际较高,维持对其的买入评级。