保利地产:销售显著回升,持续领先行业

5月签约销售金额环比大幅回升,为今年以来的单月最好水平。5月签约销售122亿元,环比大幅回升47%,同比上升10%。公司销售的明显回升与新推盘增加及采取更灵活的定价策略有关,此外央行喊话后多数商业银行首套房贷放款速度明显加快,这也使公司此前积累的已认购未签约量加快转化为签约销售量。公司销售表现明显好于市场整体水平,我们监测的64个城市5月签约销售金额环比回升10%,同比下降9%,公司无论环比还是同比增长都大幅超出市场水平。5月销售均价1.25万元/平米,环比持平,同比仍上涨6.5%。

1-5月累计销售同比仍小幅下滑,但降幅收窄。1-5月累计签约面积382万平,同比下降17%;签约金额486亿元,同比下降5%。公司1-4月新推盘量较少,从5月开始新推盘量增加,销售回升势头已开始显现,由于新盘定价相对老盘更灵活,更能贴近市场预期,去化速度有望加快。公司14年可售货量约2000亿元(+25%),以一二线城市的自住刚需产品为主,全年仍有望实现20%的销售增长。

拓展保持谨慎。5月公司在福州、石家庄新增2个项目,权益建面/土地款69万方/34亿元,平均楼面地价4806元/平。1-5月公司累计新增权益建面/土地款327万方/122亿元,权益土地款占同期销售金额的比例为25%,低于去年全年33%的水平,控制拓展节奏以待更好时机;平均楼面地价3491元/平,较去年全年水平上升11%。

14-16年EPS1.26/1.57/1.96元,PE4.0/3.2/2.5倍,14年业绩锁定有余,RNAV10.51元,目前股价RNAV4.7折交易。14年资金成本上升背景下房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升。公司经营稳健,定位主流刚需,销售业绩良好;若资本市场融资取得突破,发展有望再加速;中长期受益于行业集中度提升;大股东及高管增持彰显信心,维持“推荐”评级。

风险提示:公司杠杆过高的资金风险,销售低于预期的风险。