万科A:高周转,稳增长,调控中优势凸显

公司8月7日公布了2012年半年报。

投资要点:

12年上半年实现结算面积263.8万平(+90.7%)、结算收入302.2亿元(+55.4%);营业收入、归属上市公司股东净利润307.2亿元(+54%)和37.3亿元(+25%)。受结算均价同比降17.4%的影响,综合毛利率37.3%,同比降7.7个百分点;净利率12.1%,同比降2.8个百分点。三费占比同比降1.9个百分点,成本控制优势明显。

受去年基数大及均价下降影响,12年上半年实现销售面积602.5万平米(+6.6%)、销售金额625.4亿元(-4.7%)。市场占有率(销售金额占比)由11年底的2.1%升至2.7%。随下半年推盘大幅增加,预计下半年销售将超过上半年,全年销售增长10%-20%可期。预收款项1309亿元,较年初增18%;合并报表范围内共有1392万平米合计约1464亿元已售尚未结算资源,较年初增28%和20%,公司12年业绩全部和13年约70%业绩已锁定。

公司拥有权益计算的建筑面积3435万方,可供未来2-3年发展。上半年新增项目14个/权益建面215万平米,平均楼面地价约2508元/平米,低于11年平均楼面地价4.3%。下半年公司将关注土地供应增加带来的更多机会,值得我们跟进。

资金充足,经营安全稳健。货币资金470.1亿元,较年初增37%,较短期借款及一年内到期非流动负债多267亿元;资产负债率79%、扣除预收账款后的负债率微降至39%、净负债率23%,远低于行业水平,财务状况十分安全。

公司销售的144平米以下住宅占比达到89%,符合政策倡导的“增加普通商品房供应”。加上公司一贯的高周转的盈利模式,适合当前房地产调控形势,受政策调控影响小。公司的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显。预计公司12-14年EPS1.16、1.5和1.93元,对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显,公司中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。