万科A:稳步增长,审慎扩张,继续受益刚需释放

12年1季度实现结算面积75.4万平米(+83.3%)、结算收入101.3亿元(+32.1%);营业收入、归属上市公司股东净利润103.5亿元(+30%)和14亿元(+16%)。综合毛利率41.8%,同比降7个百分点;净利率13.5%,同比降2个百分点。公司以价换量,预计未来结算毛利率和净利率将继续下降。三项费用率同比降2.1个百分点,成本费用控制能力增强。

签约时滞导致去年同期基数较大,12年1季度销售同比有所下降,实现销售面积301万平米(-1%)、销售金额311亿元(-12.5%)。而市场占有率(销售金额占比)升至3.59%。预收款项1224亿元,较年初增10%;且合并报表范围内共有1304万平米合计约1389亿元已售尚未结算资源,较年初增167亿元,业绩锁定。

审慎扩张,公司拥有权益计算的建筑面积3000多万方,可供未来2-3年发展。参与城市更新改造类项目1个/权益建面39.4万平米,平均楼面综合改造成本和地价约3799元/平米。公司持续关注土地市场动向,将择时择机扩张。

现金为王,负债低,经营安全稳健。货币资金390.5亿元,较年初增14%,较短期借款及一年内到期非流动负债多213亿元;资产负债率78%、扣除预收账款后的负债率微降至38%、净负债率23%,远低于行业水平,财务状况十分安全。

公司刚需产品占比90%,符合政策支持方向。且以销定价快速销售的策略使公司销售稳定持续。随后续推盘增加,公司12年销售业绩有望增长。预计公司2012-2014年EPS1.16、1.5和1.93元,对应PE分别为7/6/4倍。RNAV9.18元,目前股价9折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被低估,维持“强烈推荐”评级。