保利地产:销售中规中矩,业绩符合预期

事项:保利地产披露中报:上半年实现营业总收入305.4 亿元,同比增长51.3 %,实现归属上市公司净利润34.1 亿,同比增长35.7%,对应EPS0.48 元,符合公司业绩快报中净利润增长35.4%的预期。

平安观点:

毛利率延续下滑,下半年有望筑底回升

受报告期内结算的广州西海岸、上海保利茉莉公馆、北京保利东郡等低毛利占比过高影响(44%),公司房地产结算毛利率同比下降6.6百分点至30.9%,导致公司营业利润增速(12.8%)大大低于营收增速。由于项目后续销售价格有所提升,预计下半年公司结算毛利率有望企稳回升,但全年毛利率仍将略低于去年。得益于少数股东损益占净利润比重的下降(同比降15.4个百分点),报告期内归属上市公司净利润同比仍增长35.7%,但考虑到公司2012年拿地权益仅为65%,预计后续少数股东损益占比将有所回升。

销售中规中矩,市占率进一步提升

报告期内公司实现销售面积562.0 万平,销售金额636.4 亿,同比分别增长28.4%和26.5%,分别占同期全国商品房销售面积和销售额的1.09%和1.91%,较2012年底分别上升0.28 和0.33 个百分点。平均销售均价11324 元/平,与2012 年均价(11290 元/平)基本持平,价格相对平稳。刚需产品仍是销售贡献主力, 144平米以下户型占普通住宅成交套数的90.3%。分区域来看,广东为主要贡献区域,半年销售超过百亿元。7 月公司受整体推盘量不足叠加市场传统淡季影响,销售面积和销售金额同比分别下降19.0%和24.1%。全年来看,我们认为公司下半年可售依旧充足,加上公司去年下半年基数并无明显提升,预计8 月开始销售同比将有所改善。公司年初计划全年新推货值不少于1000 万平米,加上年初250 亿的存货,按上半年80%去化估计,预计公司全年销售额在1250 亿左右,同比增长23%。

拿地回归一二线,新开工稳步推进

报告期内公司新增项目20 个,对应建面564.9 万,同比增长50.1%,为2012年全年的43%。除新进入的遂宁外,新拓展项目均位于一二线中心城市,土地资源进一步向核心城市聚焦。公司平均拿地权益占比74%,需支付权益地价131亿,为公司同期签约金额的20.5%,远低于2012 年全年39.8%的水平,投资相对较为谨慎。公司7 月已适度加快拿地步伐,单月新增建面467.1 万平。1-7月累计新增建面1032 万平,平均拿地楼面价仅为2949 元/平,大幅低于2012年拿地均价(3386 元/平)。报告内公司实现新开工面积854 万平,竣工面积422 万平,同比分别增长18.9%和19.4%,分别完成全年计划的53.4%和42.2%。受报告期内拿地支出和新开工增加影响,期末公司经营净现金流由2012 年末的30.9 亿大幅下降至-40.8 亿。

财务整体稳健,海外发债降成本

公司期末持有货币资金351.6 亿,为短期负债和一年内到期非流动负债总和(258.6 亿)的1.36 倍,短期偿债压力较小。剔除预收款后的资产负债率39%,较年初下降3 个百分点;净负债率94.6%,较年初上升5.5 个百分点,仍处于较高水平。受销售收入大于结算收入影响,公司期末预收款由年初的905 亿上升至1143 亿,为我们全年营收预测未实现部分(612.6 亿)的1.87 倍,充分锁定全年业绩。公司8 月在海外成功发行五亿美元5 年期公司债,票面利率仅4.5%,进一步拉低公司融资成本。

盈利预测与投资评级

预计公司2013-2014 年EPS 分别为1.55 元和1.97 元,对应PE 为7.0 倍和5.5 倍。短期来看,公司定位刚需,踏上千亿台阶后仍保持较快增长,中长期来看,公司将持续受益行业集中度的提升。维持公司“推荐”评级。

风险提示:调控收紧带来的销售不及预期风险。