公司表外负债一百多亿,在正常的土地款支付进度下,即使现有负债全部续借,2011年的合同销售金额也至少要达到70亿以上才能维持资金平衡,即,未来2年,除非鲁商置业在销售方面完全不受限购政策冲击,仍保持2010年的高周转,在信贷方面也不受紧缩政策影响,延续当前全部负债,否则,公司就将出现严重资金缺口;
为应对潜在的资金缺口,大股东鲁商集团及关联方将鲁商置业的关联借款额度提高一倍到50亿,并提供50亿的融资担保,上述融资支持落实后将帮助企业度过短期危机,但长期中,任何竞争性行业都无力给予重资产的地产行业以持续的融资支持,超速扩张仍将导致资金缺口的产生;
总之,鲁商置业依靠表外负债和关联借款大幅提升了财务杠杆,高杠杆在放大股东回报的同时也放大了财务风险,在资金链断裂情况下,股东将损失全部价值。
考虑上述财务风险后,在17.5%的资本成本下,公司合理估值19.64倍市盈率,即,8.66元/股,当前股价8.30元/股,无安全边际,评级中性。
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