金融街:中信城B地块订购合同点评

金融街(000402.CH/人民币5.81,谨慎买入)公告,2013年5月8日,公司与大股东托管的关联公司北京华融综合投资公司签订《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》。根据协议书内容,华融公司订购公司拟开发建设的金融街广安中心B地块1号楼写字楼及相应配套设施,暂定总价款为27.53亿元人民币。

此次华融订购的地块即金融街收购的中信城B地块。金融街公司于2010年和2011年分别受让北京中信地产的中信城B、C、D地块,地上建面合计50万方,受让价格100.18亿元。截至目前,中信城C地块已拆迁完毕,D地块剩余6户待拆迁,B地块剩余116户待拆迁。中信城B地块,拆迁进度在三块地中最慢,位置最靠里,价格相对而言较为便宜。订购合同中规定如因中信公司原因导致该项目拆迁完成时间晚于2014年6月30日,华融公司有权解除协议书,公司应当将华融公司已支付购房款项及已付款项自付款之日起至退款之日止的银行同期贷款利息一并退还给华融公司。中信城的主要风险在于拆迁进度,中信城前期拆迁耗时绵长,但目前C、D地块拆迁已至尾声,B地块拆迁进度也已超七成,总体风险可控。

根据付款进度安排,13年9月30日之前,公司可获得5.5亿元的现金流入;项目土地证和施工证取得后,可获得8.25亿元现金流入,即金融街在开工投资之前即可回笼近半交易价款。中信城的业绩实现虽然不早于2015年,但公司通过定制模式可以实现现金快速回笼,提高资金使用效率,加快周转,缓解资金压力。目前金融街区域及其外围商务项目供给极为稀缺,租金价格和售价均持续上涨,此次中信城B地块毛利率达到44%左右,明显高于此前定制产品,预计未来区位更优的C、D地块毛利率有望更高,中信城体量巨大,如果全部销售,可为公司贡献的净利润预计达到60亿元左右。金融街拥有金融街内、月坛南街、中信城等北京二环内核心地段优质商业土地储备,未来有望持续在金融街西扩的过程中获得后续资源补充,近两年虽然面临业绩增长压力,但作为京、津、渝等大城市核心区域的商务地产开发商和投资商,公司长期资产价值存在低估,我们维持对公司的谨慎买入评级。