地产行业动态跟踪报告:单月销售延续负增长,新开工增速高位回落

事项: 国家统计局公布2018年前10月全国房地产开发投资及销售数据,1-10月全国房地产开发投资额同比增长9.7%,新开工同比增长16.3%;商品房销售面积同比增长2.2%,销售额同比增长12.5%。

平安观点: 投资增速延续回落,建安投资或缓慢回升。2018年1-10月房地产投资同比增9.7%,较前9月下降0.2个百分点;其中10月单月投资同比增长7.7%,较9月下降1.3个百分点,单月投资增速回落主要受土地购置费下降影响。考虑三季度以来土地市场已逐步降温,预计后续土地购置费增速仍将回落,带动整体地产投资回落。受高开工及低竣工增速影响,前10月施工面积增速扩大至4.3%,叠加PPI同期增长3.9%,预计后续建安投资将缓慢回升。展望2019年,土拍市场降温叠加楼市降温带来的新开工回落,预计房地产投资增速将延续回落趋势。

单月销售面积延续负增长,后续仍将承压。2018年前10月全国商品房销售面积同比增长2.2%,销售额同比增长12.5%,增速较前9月下降0.7个和0.8个百分点;其中10月单月销售面积同比下降3.1%,销售额同比增长6.3%,增速环比回升0.5个和下降0.4个百分点,单月销售面积连续2个月负增长。四季度来受资金偏紧及楼市降温影响,房企持续加大供给回收现金流,而需求受政策调控及部分城市降价促销影响,观望情绪持续加重,去化率明显下行。预计年内推盘量仍将维持高位,而需求端预期变化仍将制约去化表现,维持全年销售面积持平判断。

单月新开工增速回落,后续或稳中有降。2018年前10月新开工同比增长16.3%,较前9月回落0.1个百分点。其中10月单月增速为14.7%,较9月下降5.6个百分点。资金面偏紧及楼市降温背景下,加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择,预计短期开工仍将维持较高增速。但考虑国庆后楼市降温超预期,库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端,预计后续单月开工增速仍将延续回落。

土地市场持续降温,竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧,房企拿地投资有所放缓,1-10月全国土地购置面积同比增长15.3%,土地成交价款同比增长20.6%,较前9月降低0.4个、2.1个百分点,百城10月土地成交建面同比下降35.7%。从区域来看,随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温,房企拿地逐步回归一二线,10月百城一二线土地成交占比环比升3.8个百分点至56%。前10月竣工面积增速延续下跌态势,同比下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点,预计主要由于融资端持续紧张叠加年末资金压力增大,房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。考虑2016-2017年期房销售大幅增长,随着该批房源步入竣工交房周期,预计中期竣工有望回升。

定金及预收款增速维持高位,按揭利率上行速率放缓。2018年1-10月房企整体到位资金13.6万亿,同比增长7.7%,增速较前9月降低0.1个百分点。其中定金及预收款同比增长16.3%,环比持平,增速依旧维持高位;国内贷款同比下降5.2%,降幅较前9月扩大0.1个百分点;个人按揭贷款增速降幅收窄0.3个百分点至-0.9%。10月全国首套房利率达5.71%,连续22个月上涨,但上行速率持续放缓。年内四次降准背景下,草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落,预计后续首套房利率将有所改善。

投资建议:近期受科创板设立影响,园区板块涨幅明显,传统龙头地产则受风险偏好修复及前期超额收益明显,表现相对平淡。我们认为短期中美贸易战仍难以完全解决,同时经济下行压力亦在加大,低估值、业绩确定、高股息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

风险提示:1)目前按揭利率连续22个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。