固定收益信用周报:房地产企业资金链风险分析

企业资金供需及资金缺口企业资金需求主要源于:(1)形成长期性资产和偿还长期性负债的资金需求;(2)形成经营性资金占用的资金需求和偿还经营性资金来源的资金需求;(3)满足日常现金支付的资金需求。而企业资金供给主要源于:(1)长期性资金供应;(2)经营性资金供应;(3)企业从银行或者债券市场等取得的短期借款。

企业资金链断裂的原因(1)营运资金管理水平低下:1)存货管理不善,囤积严重、2)应收账款过多、3)营运资金被长期占用;(2)资本结构安排不合理;(3)盲目扩张;(4)经营亏损;(5)公司治理因素。

资金链风险模型构建主要从获现能力、筹资能力、资金链风险、其他相关指标几个角度对房地产企业的资金链风险进行分析。(1)获现能力主要通过销售回款率、销售去化率、主营业务现金率、资产现金回收率来分析;(2)筹资能力则采用授信未使用率、受限资产占比来分析;(3)资金链断裂风险主要从相对存货周转率、应收帐款回收率、长期资金需求满足率、总资产增长率几个指标来展示;(4)其他指标则主要通过剔除预收账款后的资产负债率、流动资产/(流动负债-预收账款)、总债务/EBITDA、(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务来反映。

上市房地产企业指标分析获现能力方面:(1)销售回款率前五的分别是天房发展、万通地产、新黄浦、上实发展、顺发恒电;(2)销售去化率前五的分别是渝开发、泰禾集团、中交地产、金地集团、卧龙地产;(3)主营业务现金率前五的分别是南国置业、京能置业、中交地产、卧龙地产、金地集团;(4)资产现金回收率前五的分别是卧龙地产、信达地产、中华企业、顺发恒业、渝开发。

筹资能力方面:(1)授信未使用率前五的分别是卧龙地产、滨江集团、金地集团、新城控股、天地源;(2)受限资产占比后五的分别是卧龙地产、荣安地产、天保基建、京能置业、珠江实业。

资金链风险指标:(1)相对存货周转率前五的分别是新华联、广宇地产、阳光城、华夏幸福、新湖中宝;(2)应收账款回收率前五的分别是京能置业、鲁商置业、华远地产、迪马股份、金融街;(3)长期资金需求满足率前五的分别是光明地产、天地源、南国置业、天房发展、中国武夷;(4)总资产增长率前五的分别是中交地产、新城控股、阳光城、泰禾集团、中天金融。

其他指标:(1)剔除预收账款后的资产负债率后五的分别是光大嘉宝、天保基建、广宇集团、万通地产、渝开发;(2)流动资产/(流动负债-预售账款)前五的分别是天保基建、京能置业、荣安地产、广宇集团、滨江集团;(3)总负债/EBITDA后五的分别是卧龙地产、光大嘉宝、香江控股、广宇集团、顺发恒业;(4)(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务前五的分别是香江控股、卧龙地产、光大嘉宝、顺发恒业、世茂股份。

最后得分结果分析从资金链风险打分模型最终打分结果来看,卧龙地产、荣安地产、广宇集团、保利地产、世茂股份得分位于前五。泛海控股、华业资本、格力地产、泰禾集团、新华联位于后五。

一级市场发行规模方面,本期信用债发行总规模1388.98亿元,偿还总规模1315.42亿元,净融资额73.56亿元。发行利率方面,从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看,不同期限各等级发行利率大都上升。发行等级方面,主体评级AAA级占比42.53%,AA+级占比16.68%,AA级占比5.74%。

二级市场交易总量方面,本期信用债合计3728.08亿元。银行间二级市场综合行业信用债较为热门,交易所则是房地产行业受到关注较多。收益走势来看,3年期不同信用等级中票收益率有所上行,而5年期不同信用等级中票收益率有所下降。期限利差方面,AAA级3年期与1年及5年期与1年期利差均小幅下降。信用利差方面,中短久期信用利差走扩,长久期信用利差走窄。

等级变动本期主体评级无正向级别调整。本期主体评级负向级别调整共4家,涉及交通运输行业、公用事业。

事件概览本期负面事件凯迪生态环境科技股份有限公司未及时拨付兑付资金、金鸿控股集团股份有限公司债项评级调低、海航酒店控股集团有限公司推迟评级、蚌埠市城市投资控股有限公司担保人评级调低、安徽皖通高速公路股份有限公司担保人评级调低、安徽省高速地产集团有限公司担保人评级调低。

风险提示:模型设计合理性、信用风险事件对整体利差的影响。