万科A2018年半年报点评:地产业务稳健,业绩符合预期

业绩符合预期结算均价上升

2018年上半年,公司实现营业收入1060亿元,同比增长51.8%。公司营收高速增长主要原因是结算面积和结算均价的双重驱动。公司上半年结算面积为701万平方米,同比增长20.2%,相对2017年提升近25个百分点。与此同时,结算均价提升至14349元/平方米,相对2017年结算均价大幅提升22%。二者共同作用下,公司房地产业务实现结算收入1006亿元,同比上升53.6%,有力驱动了营业收入的增长。

报告期内,公司实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%,基本符合市场预期。净利润增速大幅小于营业收入增速,原因来自财务费用率增加、投资收益减少及所得税费用增加较多等多个方面。其中,财务费用率提升的原因来自于利息支出资本化比率的降低和同期汇兑损失。

销售增速下滑已售未结算资源仍然充足

2018年上半年,公司实现销售额3047亿元,同比增长9.9%,销售面积2035万平方米,同比增长8.9%。公司销售增速相对2017年有所下滑,目前低于多数一二线房企。上半年公司销售均价为14968元/平方米,同比小幅提升。

虽然销售增速有所下滑,但公司已售未结算资源均有所上升。报告期末,公司已售未结算面积为3693万平方米,较上年末增长24.7%,已售未结算金额约5201亿元,较上年末增长25.5%。已售未结算资源对2017年结算面积和结算收入的覆盖率分别达到186%和223%。可结算资源仍然十分充足,销售增速的短期下滑并不会对公司业绩产生较大程度的负面影响。

拿地节奏延续稳健土地成本控制优秀

2018年上半年公司新增土地建筑面积2049万平方米。总体权益占比为55.8%,权益地价金额为578.2亿元,对应总地价约1036亿元。从拿地面积上看,新获取土地面积与销售面积基本相等。拿地金额上看,公司拿地总地价低于销售金额,体现出公司在获取土地方面的相对谨慎和稳健。

公司上半年拿地楼面价约5054元/平方米,相对上年有较大幅度降低。在上半年土地市场热度仍然不低的背景下,楼面地价的下降体现出公司优秀的成本控制能力和区域布局能力。

多元业务进展顺利

物业方面,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%,并连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。住宅租赁业务方面,报告期末公司长租公寓已布局30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业4万间,开业6个月以上项目平均出租率约92%。

商业开发运营方面,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心。物流仓储方面,仓储服务业务进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

投资建议与评级:

公司未来业绩确定性强,经营风格稳健且注重前瞻。多元业务发展顺利,贡献业绩的同时,有望提升公司估值水平。净负债率大幅低于行业平均,财务结构十分健康。我们预计公司2018-2020年营业收入分别为2973亿元/4004亿元/5581亿元,归母净利润374亿元/427亿元/520亿元,EPS分别为3.39元/3.86元/4.71元。我们给予公司12倍PE,对应2018年EPS目标价为40.7元,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:

销售增速继续大幅下滑,多元业务拓展不及预期。