房地产行业行业点评:销售小幅下滑,投资高位回落

投资要点

事件:统计局发布2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况:2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点。1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。

点评:

投资增速高位略降。2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。受土地购置费高增影响,房地产投资增速一直处于高位。但从7月以来单月投资完成额增速有所回落,主要系土地购置略有降温,2018年1-9月土地购置面积19366万平米,累计同比增长15.7%;其中9月单月土地购置面积2915万平米,同比增长16.4%,增速回落28.3个百分点。房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点,增速创2016年6月以来新高。我们认为新开工高增主要来自两方面原因:1、部分企业担忧后市,抢开工加速销售;2、部分城市库存水平较低,企业逐渐进入补库存阶段。

销售增速小幅下滑。9月全国商品房销售面积16839万平米,同比减少3.6%;销售金额14736亿元,同比增长6.7%,增速比8月份回落8.5个百分点。2018年1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。各区域在调控不断升级背景下,销售增速均出现回落态势。分区域看,1-9月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-4.3%、10.2%、8.9%、-3.5%,销售面积增长仍然主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为6.0%、22.7%、26.6%、9.7%。

到位资金情况改善,自筹资金和预收款贡献增量。2018年1-9月,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金持续依赖销售回款。

投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对重大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展,H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。