中期流动性压力测试:房企中期流动性压力测试

中期流动性指标

前期我们在18年中做的地产压力测试中,通过纳入18年半年报数据,发现多数地产企业半年报表现高于18年年初对于全年短期现金流的预测。 本次报告我们因而再度参考对于地产企业中期流动性指标的考察。我们通过(存货-预收账款)/(总债务-货币资金)的指标,来衡量企业储备的流动资产对中长期债务的覆盖能力。值得注意的是,我们在存货中剔除预收账款,是剔除已销售并回笼资金的存货对待售存货的影响。

整体来看,我们统计了截至18 年9 月15 已发行半年报、且15 年和16 年半年报数据均披露的万得和申万房地产开发板块共42 家、主体评级为AAA 的上市和非上市地产企业。多数AAA 等级地产企业17 年中期流动性指标与16 年指标维持在相近区间,但17 年该指标较16 年攀升的仅有19 家企业,其中万科和旭辉集团指标攀升明显。

18年上半年高等级地产开发企业存货增速相对均匀 旭辉集团、苏高新集团和新城控股存货增长明显。对比171H 和181H 存货的增速来看,高等级地产开发企业增速分布较为均匀,存货增速没有出现明显趋势性调整。

同样预收账款的增速也有所回落 仅17 家企业181H 预收增速超过去年同期。相比去年同期4.72 亿预收账款,181H 20.6 亿预收账款的无锡城发完成去年全年23.27 亿元的近90%, 虽然增长迅猛但存货却为负增。金科股份和华侨城的预收款增长维持平稳。

181H整体来看,42家企业中有32家企业中期流动性指标较17年全年好转 有32 家企业中期流动性指标较17 年全年好转,其中龙光控股和新城控股较为突出。如果不考虑各个房企之间的业态差异、存货周转速度、所在区域和售价的问题,仅假设18 年的走势延续16 年或17 年最差的情况,42 家主体中有24家主体的中期流动性指标为正值,即存货货值高于预收款项; 其中8 家指标大于0.5,对有息债务覆盖较强。 需注意的是,中期的流动性衡量指标也有一定局限性。首先,货币资金需同时考虑受限情况。其次,中期流动性对债务的覆盖能力,不仅取决于指标的大小,还取决于存货的变现能力。

风险提示

地产投融资和销售政策调控进一步趋紧。