房地产行业深度报告:正值金秋收获时

重点房企实现增收增利,未来营收有保证。2018年上半年,三十家重点房企整体实现营业收入7149.18亿元,同比增长27.53%;归母净利润622.68亿元,同比增长44.07%,重点房企整体毛利率为26.28%,较2017年同期上升2.21个百分点,随着高毛利产品进入结转期,房企盈利能力不断改善,预期19年后将承压。重点房企预收账款为21083.67亿元,较2017年末增加4357.72亿元,增长26.05%,未来业绩有所保证;存货达39005亿元,同比增长29.35%,补货动力充足;净负债率为110.53%,较2017年同期增长3.07个百分点,杠杆略有提升。同时,无论是销售端还是拿地端,行业集中度均进一步提升并且将延续,“马太效应”进一步凸显。

融资环境边际有所改善,未来三年迎来还款高峰期。2018年1-8月累计发行债券为2587.22亿元,同比增长109.30%,七月、八月债券发行规模持续回暖,同时发债成本较2018年上半年有所下滑,国企及优秀民营企业融资通道顺畅,融资成本上行压力可控。 调控政策持续深化,强调因城施策、因地制宜。各大中城市均已实施“五限”政策的背景下,政策继续加码的空间已比较有限,部分上涨过快的非热点的三四线可能会继续出台更严格调控政策。

房地产投资反弹、销售增长强劲,全年销售保持0%以上增长。受土地购置费用带动,1-7月全国房地产开发投资65886亿元,同比名义增长10.20%;商品房销售面积约9亿方,同比增长4.2%。随着棚改货币化安置比例的降低,其对房地产销售的拉动作用将减弱,我们预计销售面积将平稳下行,预计全年仍保持0%以上增长。

投资建议:我们认为行业集中度仍将不断提升,龙头房企销售依然可以保持在较高的水平;业绩方面,净利润水平未来2-3年有望保持每年20%以上的复合增速。无论是调控政策还是货币政策未来加压的空间已经不大,龙头地产股估值已处在历史的底部区间,中长期配置价值凸显。 重点推荐一线龙头和资源型房企:万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股、华夏幸福。

风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。