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万科A:业绩增长稳健,融资优势显著

来源:平安证券 作者:杨侃 2018-08-22 00:00:00
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业绩稳健增长:期内公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%,归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。净利润增速低于营收增速主要因:1)非并表项目收益下降,带动投资收益同比减少7.4亿;2)少数股东损益占比提升5.2个百分点至32.5%;3)人民币贬值产生汇兑亏损8.8亿。受管理规模扩大及利息费用化增加影响,期间费用率略上升1.2个百分点至9%;受结算结构影响,整体毛利率同比上升1.7个百分点至34.4%,考虑2018年主要结算前期房价上涨时期项目,预计短期毛利率仍将维持高位。

未结资源丰富,业绩高增可期:期内公司实现结算面积704.1万平米,结算收入1006.4亿元,同比分别增长20.2%和53.6%;结算均价14349元/平米,较2017年全年上涨22%。由于销售金额远大于结算金额,期末已售未结资源3693.0万平,按合同金额合计约5200.5亿元,较2017年末分别增24.7%和25.5%;未结资源均价较上半年增长0.7%至14082元/平米,充足未结资源为未来业绩持续增长奠定基础。

销售平稳上升,回款率维持高位:上半年公司实现销售面积2035.4万平,合同销售金额3046.6亿元,同比分别增长8.9%和9.9%。销售额市占率较2017年全年提升0.6个百分点至4.6%;销售均价14968元/平,较2017年全年上升1.6%。公司坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上。从销售区域分布来看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售额占比分布为19.2%、32.9%、26.8%和20.8%,区域分布均衡;从产品类型来看,住宅产品中144平方米以下的中小户型占比91%。期内竣工面积917.2万平米,同比增长11%,完成全年竣工计划的40%。新开工面积2321.1万平,同比增长40.2%,已完成2018年计划的65.5%,较2017年全年增速提升23.8个百分点,积极开工备案为销售再上台阶奠定基础。

拿地仍旧积极,土储资源丰富:上半年新增项目117个,总建面2049.1万平,同比增长31.4%。新增项目中合作项目建面占比90.8%,公司权益比例较2017年全年略降4.2个百分点至55.8%。全口径拿地销售面积比100.7%、平均楼面地价(5054元/平)为同期销售均价的33.8%,分别较2017年下降27.7个、19.9百分点。在深耕现有城市的基础上,新进入涿州、盐城、银川等城市。期末在建及规划建设项目面积约1.4亿平米,可保障未来2-3年销售。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,期末泊寓业务已覆盖30个一线及二线城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。

融资优势延续,财务状况稳健:截止报告披露日,公司完成30亿中票、15亿住房租赁专项债,发行利率仅4.6%和4.05%,依旧处于行业较低水平。期末在手现金1595.5亿,为一年到期长短期负债的280%,短期偿债压力无虞。净负债率为32.7%,较年初上升23.9个百分点,仍处于较低水平。由于期内加大拿地及开工,经营性现金流净流出42.6亿。

投资建议:维持此前预测,预计公司2018-2019年EPS为3.32元和4.11元,当前股价对应PE分别为7.0倍和5.7倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望维持高位,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎,后续或面临货量供应紧张风险。





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