保利地产:业绩稳健增长、资源为王、回笼率78.86%

事件:8月13日晚,公司公告18年半年报:18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;实现每股基本收益0.55元,同比增长15.13%。

业绩增长15.13%、持有资源充裕、项目布局区域优势显著:1)18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;其中,营业收入的增长主要源于房地产项目竣工交楼结转收入增加。报告期内,公司综合毛利率为35.39%(前值30.8%),较上年同期提升4.59pct;其中房地产结算毛利率35.27%,较去年同期提升5.63pct。受益于毛利率的较大改善,报告期内净利率由13.15%提升至15.64%。2)上半年新拓展国内项目69个,新增容积率面积1510万方,总成本1072亿元;补货均价7099.34元/平米,补货总额/销售额为49.79%,补货均价/销售均价为47.94%。公司把握行业集中度提升的机遇,补货力度较大,但考虑项目主要为一二线或长三角珠三角等核心城市群周边三四线城市,区域优势显著,整体补货成本可控,安全边际高。较低的补货成本、较高的安全边际主要源于公司在获取重要资源渠道上更偏爱于收购兼并;报告期内公司通过并购、合作等方式获取项目45个,占上半年新拓展国内项目比例为65.22%。截止报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一、二线占比61%,三四线城市占比61%;以珠三角、长三角两大核心城市群及其周边待开发面积4124万方,占比约46%,项目布局优势显著,为公司持续发展储备了优质资源。

资金为王、上半年回笼率78.86%、融资优势显著:1)公司在手现金充裕,截至报告期末,公司在手现金975.14亿元,较上年期末增长43.82%,其中受限制资金主要为履约保证金存款,期末余额18.05亿元,受限制比例约为1.85%。销售回款为公司内部融资能力的主要途径,上半年公司累计实现销售回笼1698亿元,销售回笼/上半年销售额为78.86%(较去年同期收缩3.5pct)。报告期内公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,新增有息负债综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本为4.86%,融资优势显著;销售回笼/融资活动现金流入为1.98,体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款。2)截至报告期末,公司资产负债率79.32%,较17年末略提升2.04pct;净负债率93.26%,较17年末提升6.81pct。从债务类型的结构上看,银行借款占比71%,公司债及中期票据等直接债务融资工具占比14%;从债务期限结构看,一年内到期债务/有息负债为12.99%,结构合理、风险可控。

投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期