我们提出了房地产行业分析的“五星分析法”;根据分析法详细分析了住宅地产、商业地产、工业地产,以及一线、二线、三线住宅地产行业;最后对2018年房地产投资增速进行预测。
1.预测2018年底房地产投资增速回落至8.5%。
2.2013年是房地产行业的市场化周期,当前是房地产行业的政策周期。
3.住宅地产行业的周期在三四线城市延续,商业地产周期持续回落,工业地产土地需求缓慢升温。
4.房地产资金来源高度依赖销售回款。
5.三四线城市房价持续走高可能成为存款搬家、挤出消费的导火索,不排除下半年可能出台政策抑制房价过快上涨。
等风景看透,看细水长流。我们认为“房住不炒”是未来较长时期内对房地产行业的定位,考虑到2016年的房地产周期启动一定程度上是受到政策提振的结果,如果下半年房地产政策出现调整,可能会导致本轮房地产周期的加速结束。我们认为若房地产去库存和棚改货币化安置等政策出现调整,短期可能同时出台针对房地产市场秩序的严监管政策、以及后续可能出台房地产行业的长效机制政策。届时房地产行业将重归市场周期波动规律。
风险提示:资金对房地产投资的制约超预期;销售增速超预期下行;房价超预期下行。
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