房地产行业:投资高位稳定、销售持续向好

投资增速高位稳定,土地购置持续回暖。2018年1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。受土地购置费同比大幅增长影响,房地产投资增速高位稳定。同时,2018上半年土地购置也持续回暖,1-6月土地购置面积11085万平米,累计同比增长7.2%;其中6月单月土地购置面积3343万平米,同比增长21.1%,增速创半年来新高。房屋新开工面积95817万平方米,同比增长11.8%,增速提高1个百分点,增速创2016年9月以来新高。我们认为新开工高增可能与部分企业抢开工加速周转有关。

销售持续向好。2018年1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长,增速提高1.4个百分点。尽管2018年仍有较多二三线城市加强调控,但我们看到销售金额增长仍非常明显,主要受价格因素贡献。分区域看,东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-5.4%、、10.0%、-1.1%,销售面积增长主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为3.9%、、28.2%、14.1%。

到位资金更加依赖销售回款。2018年1-6月,房地产企业房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4.6%,增速下降0.5个百分点。其中国内贷款12292亿元,同比下降7.9%;定金及预收款26123亿元,同比增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元,同比下降4.0%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金更依赖销售回款。

投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对重大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、万科A、绿地控股,H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、宝龙地产。

风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。