房地产行业:股价回落近40%,不利因素已反映

1-5 月物业销售上升11.8%。2018 年1-5 月,全国商品房累计销售金额4.88 万亿元,同比增长11.8%,增速较前期回升2.8 个百分点;销售面积5.64 亿平米, 同比增长2.9%,增速较前期回升1.6 个百分点,为近一年来累计增速首次回升。5 月单月销售金额为1.26 万亿元,同比增长20.63%;销售面积1.42 亿平米,同比增长7.99%。销售金额和面积增速的双双反弹,主要是相较于一季度严格的预售证管控,5 月部分城市出现了预售证和备案政策的松动,房企推盘节奏有所加快。全国房地产开发投资4.1 万亿元,同比增长10.2%,增速比1-4 月份回落0.1 个百分点。其中,住宅投资2.9 万亿元,增长14.2%,增速与1-4 月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

大型品牌房企强者越强。根据克而瑞销售榜单,截至6 月30 日,TOP100 房企合计全口径销售规模近4.6 万亿元,同比增长36.5%,半年销售额达500 亿元以上的房企数量为25 家,有33 家超过400 亿元,皆有可能跨入全年千亿的门坎。销售排名前三甲的房企仍然是碧桂园、恒大、万科。销售额分别达4,125 亿元、3,040 亿元及 3,030 亿元,同比增长45%、26%及11%。从销售金额看,房企的行业集中度继续提升。其中,TOP30 和TOP100 房企的流量金额集中度近50%和70%,分别较2017 年上半年提升7.6 和12.5 个百分点,市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。

料下半年销售增长放缓。虽然上半年中国物业市场销售依然活跃,但我们预料下半年是一个行业的整固期。首先,去年下半年的基数较大,2017 是中国房地产销售的高峰,下半年销售金额达7.46 万亿元,再加上一个监管更严厉的环境,我们相信中国房地产要在2018 下半年取得销售增长是很困难。此外,中国房地产市场调控的力度比我们原本预期更加严厉,限购、限贷、限价及限售以外,更开始限制企业购房,而最令市场担心的是更改棚改安置货币化政策的收紧,我们认为此政策的收紧会对未来三四线房地产市场的销售有所影响,但目前中国的房屋库存量 (尤其是在三四线城市) 已经改善,已竣工待售的房屋自2017 年3 月己连续15 个月下跌,所以收紧也是理所当然,就算改变棚改安置货币化料不会对三四线房地产市场有巨大的打击,而且部份已购房的投资者随着房价的上升令其购买力增加,所以在三四线城市对房地产的需求不会有很大的回落。

去杠杆减少金融风险。我们认为中国政府对房地产的调控主要是针对风险,过去三年房地产市场的急速扩张,主要建基于松动的信贷市场,房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道,购房者通过房贷及短期个人贷款,大部份借来的金钱都投进了房地产市场,我们相信中国政府通过调控来达到 “去杠杆” 的目的,以避免房地产泡沫在高位爆破时对银行及金融市场带来严重的冲击。