苏宁易购事件点评:联合恒大地产,专业化运营苏宁易购广场

事件:

苏宁易购发布公告:公司全资子公司南京苏宁商业管理有限公司(以下简称“苏宁商管”)与恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大地产”)签署《关于深圳市恒宁商业发展有限公司股东协议书》,双方共同出资设立深圳市恒宁商业发展有限公司,注册资本人民币200亿元,其中苏宁商管拟以现金方式出资98亿元,持有恒宁商业49%的股权;恒大地产拟以现金方式出资102亿元,持有恒宁商业51%的股权;双方出资可分期到位。

投资要点:

继与恒大战略合作后再牵手,恒宁商业针对性负责苏宁易购广场的开发和运营。2017年9月20日恒大集团与苏宁集团在地产、电商、金融等多个领域达成战略合作意向,此次合作成立恒宁商业是双方战略合作的再升级。恒宁商业的主营业务仅为以苏宁易购线上线下融合运营所需之苏宁易购广场的开发和运营,不从事其他任何地产业务。所有项目的投资方向必须为以开设苏宁易购广场为目的,均以“苏宁易购广场”命名,所有项目的投资决策需经双方一致同意。恒宁商业董事会由五名董事组成,其中苏宁商管提名两名,恒大地产提名三名。董事任期三年。

解决苏宁易购广场物业获取难问题,加速推进公司“一大、两小、多专”新兴店面业态组合。公司“一大、两小、多专”的新型店面业态组合,是苏宁在互联网零售竞争中的核心优势和差异化资源。“一大”是指苏宁易购广场,可以满足用户一站式购物、休闲体验;“两小”是指在城市社区市场进行广泛布局的苏宁小店和在农村市场广泛布局的苏宁易购直营店和苏宁易购零售云加盟店,可以实现用户更加便捷的购物和服务;“多专”是指垂直类目的专业业态门店,如家电3C、母婴、超市、家居生活等,可以保障用户的专业化品类需求。公司一直以来通过“租、建、购、并”的多种开发方式,推进智慧门店的大开发战略。从目前来看,“两小、多专”的店面业态,主要采用租赁的方式开设,依托于公司全国性的连锁拓展及筹建网络能够快速的予以推进实施,推进速度和效率基本达到公司预期;但是苏宁易购广场受限于优质物业获取难、规划建设专业程度高、资金投入大等,从目前来看,推进速度较慢。为了解决以上苏宁易购广场推进过程中的问题,公司在坚持和强化自身零售主业的基础上,通过与恒大地产进行合作,实现各自主业的优势互补,保质保量推进苏宁易购广场的落地。

强强联合,助力商业物业轻资产运作。公司具备丰富的商业运营经验,形成了多样化的专业店面业态,能够保障商业广场的稳定经营,实现较好的经营回报;恒大地产在商业广场开发方面,具有快速获取物业、专业规划设计、建设的能力和资源,且成本控制力较强。双方出资成立恒宁商业,充分发挥各自优势,一方面能够低成本加快苏宁易购广场的建设,另一方面高质量的保障苏宁易购广场的运营和回报。未来,随着苏宁易购广场运营成熟,恒宁商业可通过推进优质物业的资产证券化业务盘活资产资金,最终实现商业运营的轻资产化。

公司将继续探索更多的业务合作,推进商业物业轻资产运作,形成苏宁易购广场从物业获取-商业运营-资金回笼的良性资产运作方式,实现苏宁易购广场的快速复制发展。苏宁易购广场的布局形成,才能真正实现公司“一大、两小、多专”的综合业态布局的优势,形成多场景的互联网零售模式,从用户体验、服务保障、专业经营形成苏宁差异化优势。

盈利预测和投资评级:维持买入评级。我们维持原有营收预测,预计公司2018-2020年销售收入2450.50亿、3152.59亿、4038.43亿元;分别同比增长30.4%、28.65%、28.10%;预计归属于上市公司股东净利润分别为51.57亿、19.38亿和26.08亿,分别增长22%、-62%和35%;预计公司2018-2020年EPS分别为0.55元、0.21元和0.28元,对应当前股价PE分别为26X、68X、51X。维持目标价为18.42元,维持“买入”评级。

风险提示:线上交易增速下滑;新开店计划不达预期;与恒大地产合作不达预期;房租、人工等主要成本上涨。