房地产行业2018年中期策略:底部待反弹,资金资源优先

今年以来,房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市,人口流入加快,鼓励支持落户置业。房地产需求端得到边际改善,房地产市场回暖。对于部分上涨过快的非热点二线城市以及三四线城市,调控政策进一步强化和细化,防范市场过热。

我们维持2018 年全年销售面积增速0%,销售金额增速不超过3%, 新开工面积增速5%的判断。受到土地购置费用的支撑,我们预计2018 年全年房地产投资增速仍将不低于5%,走势将会是“前高后低”。受到2017 年下半年以来出台的监管政策以及资管新规的影响我们下调房地产到位资金增速至0%。

2018 年第一季度,房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为1.56%,属于严重低配的行业,板块整体面临抛压较低。从估值的角度来看,房地产板块整体相对估值也处于历史低位,板块下行空间有限,具备一定的估值修复空间。

我们认为今年地产融资收紧趋势将延续,行业去杠杆的仍将持续。这个过程中,监管机构也将高度重视,防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企,融资成本的上升空间可控。随着房地产到位资金的收紧,各大房企下半年的投资拿地策略也将更加趋于理性。土地溢价率的进一步走低,土地成交楼面价有望在下半年缓降。这个过程中,中小房企将加速退出市场,行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时,我们认为棚改货币化安置今年仍将继续,前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企有望从中受益。

业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股:新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产、中国金茂; 战略布局三四线城市的房企:新城控股、碧桂园; 高速成长的二线房企和区域龙头:阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团; 长期看好房屋租赁和服务类房企:我爱我家、光大嘉宝和世联行。

风险提示:调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧