招商蛇口:集团资源整合、增漳州优质土储

事件:5月7日公司公告,公司与招商局集团、招商香港签署了附条件生效的《支付现金购买资产协议》,三方同意:招商蛇口拟以现金收购招商局集团持有的招商漳州48%股权以及招商香港持有的招商漳州30%股权,合计收购招商漳州78%股权,交易对价为￥85.53亿元。

收购股权78%,成招商漳州控股股东:1)公司拟以自有及自筹资金支付￥85.53亿元,收购招商漳州78%股权,其中48%为招商局集团持有的招商漳州股权比例,30%为招商香港持有的招商漳州股权。交易完成后,公司将成为招商漳州的控股股东。其余股东分别为福建省交通运输集团(10%)、漳州投资集团有限公司(5%)、龙海市国有资产投资经营有限公司(5%)、福建省港航建设发展有限公司(2%)。2)招商漳州评估值相对资产账面价值增值204.15%,增值主要为存货及长期股权投资评估增值,其中存货主要为土地取得及一级开发成本(招商漳州土地取得较早,土地取得和开发成本较低);长期股权投资增值主要源于土地和房产等评估增值。

以存货为主的流动资产增值率123.97%,长期股权投资增值率110.39%。

前海片区成功复制,双鱼岛前景可期:1)本次招商漳州的成功收购是公司自前海片区政企合作的经验的又一成功复制,公司自17年以来通过与当地政府合作(先后有武钢、武汉市青山区国资委,湖北省黄冈市,北京通州,深圳市光明区等),参与或主导地方产业新城项目的开发建设,目前产业新城项目的拓展步入快车道。本次集团的资源整合下,公司因此获得非双鱼岛一级土地开发面积达11662亩,其中包括1285亩住宅用地、1434亩商业用地、1672亩工业用地、3749亩港航物流用地及3522亩市政配套用地。2)本次整合也包括双鱼岛土地3376亩,其中包含住宅用地856亩、商娱用地1095亩、港行用地32亩、市政配套用地约1393亩。

双鱼岛是第一例或国务院批准的经营性人工岛项目,招商漳州前期对双鱼岛已有所开发,未来公司可发挥园区与社区开发经验将双鱼岛打造成及休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅游目的地、区域商娱中心与品质生活区,未来随着双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期,公司的盈利能力将有明显的提升。

厦漳同城红利、项目价值升值空间大:1)14年9月福建省人民政府批复了《漳州市城市总体规划(2012-2030)》,规划中明确指出漳州市的总体发展战略包括全面对台、厦漳同城等,目前厦漳跨海大桥已正式投入运营,厦漳城际铁路环线的规划建设仍在推进;2)按照一亩=666.67平米估算,此次收购将使得公司新增漳州地区土地储备777.47万方,漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,但两边房价有较大的差距;目前漳州平均房价1.39万元/平米(根据搜房网数据),而厦门均价4.5万元/平米(根据搜房网数据)。随着厦漳同城化的进一步推进,未来该区域有望分享厦漳同城的政策区位优势,区域项目价值有望进一步提升。

投资建议:本次交易有利于进一步增强公司在开发与运营方面的综合竞争实力,深化公司在“海峡西岸”区域的战略布局,进一步增强公司的持续盈利能力。公司通过集团资源整合、政企合作等方式,在资源获取上有明显优势。我们预计公司18-20年公司EPS为1.35元、1.73元、2.36元,对应PE分别为16.7X、13X、9.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价29.3元。