万科企业:股价回调后出现机会

一季度盈利增长29%。4月25日,万科公布了一季度经营业绩。收入增长68.0%,达303亿人民币(下同),净利润增长28.7%至8.95亿。交付面积增长15.4%至165万平,确认平均销售面积16,584元/平,增长52.4%。但由于有效税率上升(1Q18:63.4%vs1Q17:51.6%)及少数股东权益增加,一季度的净利润率同比下滑了0.9个百分点至2.9%。一般而言,一季度并不是销售和交付旺季,所以不可以反映全年的情况。

销售增长放缓。今年前4个月,万科合约销售增长2.1%至1,962亿,销售面积1,306万平,增长2.2%。万科对于销售增长放缓的解释是由于年初的可售资源有限所致。因此今年首季度,万科新开工113万平,增长23.1%,完成今年开工任务3,545万平的31.9%。同时,一季度竣工面积为155万平,增长24.3%,完成今年竣工计划2,631万平的5.9%。截止到今年3月,万科已售未结转的金额为4,945亿,未结转面积3,563万平,因此未来的盈利增长有很高的确定性。

总权益土储8,801万平。今年首季度,万科收购了49个项目,新增权益土储430万平,同比下滑8.6%。截止到今年3月,万科在建项目的权益面积达3,791万平,持作未来开发土地的权益面积达5,010万平。

净负债率大幅上升。万科在一季度完成了普洛斯的私有化并增加了项目投资,因此需要支付大笔的应付账款,并在现金流量表中录得278亿的经营性流出及503亿的投资流出。因此手上现金由去年底的1,741亿减少至今年一季度的948亿,净负债率也由去年底的8.8%大幅上升至今年一季度的50.3%。我们认为目前净负债率较高的情况是暂时的,随着今年项目的销售回款,该比例会有所改善。

股价回调后出现机会,上调评级。我们调整了净负债率假设以期反映目前的财务状况,因此我们轻微下调了FY18-20的盈利预测1.2-2.1%。此外,我们下调了18年底每股净资产预测由每股HK$45.73降至HK$45.46,目标价也有HK$36.58下调至HK$36.37,相当于20%的折让。公司股价在我们上次在3月更新报告后回调了10%,我们认为目前估值吸引,因此上调评级至买入。