越秀房产信托基金:分派金额稳步上升

全年单位分派额为0.3335港元。越秀房托于13日公布了2017年全年业绩。2017年,公司总租金收入增长0.9%至18.54亿元人民币,净利润大幅增长101.8%至14.37亿元人民币(包含8.86亿元人民币的投资物业重估)。全年可分派额达8.26亿元人民币,增长0.2%。由于人民币升值,单位分派额增长2.3%至0.3335港元,相当于年化收益为6.4%。

总出租率达84%。目前越秀房托拥有8个物业,其中6个位于广州,其余2个分别位于上海(越秀大厦)和武汉。除武汉的物业外(于去年12月收购),其余物业出租率均在94.8%以上。由于白马大厦暂缓启动租金递增的条款,该物业产生了一次性的递延租金损失,租金收入下滑8.9%至3.66亿元人民币。另一方面,由于出租率和平均租金提高,公司旗舰物业广州国金中心租金收入增长3.4%至10.74亿元人民币。

v武汉项目将会是其中一个增长点。越秀房托于2017年11月宣布向越秀地产(123HK,未评级)收购武汉项目67%的股权,总代价为22.81亿元人民币,相当于去年8月评估价值折让5.1%。武汉项目包含(i)武汉越秀财富中心(总建面:14万平)、(ii)星汇维港购物中心(总建面:4.5万平)及(iii)1,134个商用停车位和375个住宅停车位。收购武汉项目有助公司提高整体资产质量以及分散投资风险。截止到2017年底,武汉项目中写字楼和商业零售出租率分别为40.5%和82.1%。公司计划在今年底将出租率提升至80-85%水平。武汉项目的面积占公司投资组合的25%,因此我们相信提高该项目的出租率将有助提升今年分派额。

财务方面也有提升。由于收购武汉项目,公司总借款由16年底119亿元人民币升至17年底127亿元人民币。但资产负债率则由38.9%降至36.0%。此外,平均借贷成本也由3.29%降至3.16%,因此财务费用同比减少了1,000万元人民币。公司76.3%的借款为港币或美元借款,因而在2017年录取了2.85亿元人民币的净汇兑收益。

23%面积的租约将在2018到期。公司约22.9%面积的租约将会在2018年到期,我们相信大部分到期面积的单位租金在新合约中有所上升,进一步推动公司整体收入上升