新城控股:业绩靓丽,跨步前行

结算高增长叠加毛利率提升带动业绩超预期。公司预计2017年净利润48.4亿至60.4亿,同比增长60%至100%;剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后,扣非净利润40.8亿至51亿,同比增长60%至100%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算金额大幅增长;2)期内物业出租及管理费用收入10.6亿,同比增长141%;3)期内主要结算长三角等2015-2016年销售的高毛利率项目,带动毛利率大幅提升。公司2017年前三季度毛利率达37.4%,较2016年全年提升9.51个百分点。考虑2017年销售均价达1.36w/平米,而拿地成本仅2732元/平米,地价房价比仅20%,毛利率有望维持高位。

销售靓丽,投资进取。公司2017年实现合同销售额1264.7亿,同比增长94.4%;销售面积928.3万平米,同比增长61.4%,销售均价13624元/平,同比增长20.4%。2017年计划新开工1890万平,同比增长122%,开工积极为2018年销售再上台阶奠定基础。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,全年新增建筑面积达2800万平米,同比增长96.6%,为同期销售面积的291%,权益占比超85%;平均楼面地价2732元/平米,仅为同期销售均价的20%,保障项目盈利能力。

融资手段丰富,为规模扩张提供充足弹药。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,期内获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN各45亿元的注册;拟设立规模不超过20亿的购房尾款ABS,不断丰富融资渠道。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%,在境外资本市场实现了完美首秀。同时公司积极利用H股融资平台,近期公司控股母公司新城发展控股拟配股融资15.6亿港币用于公司发展,A+H双平台融资优势凸显。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。考虑公司业绩结算及毛利率提升超预期,上调公司2017-2019年EPS预测至2.44(+0.60)、3.43(+1.1)和4.71(+1.41)元,当前股价对应PE分别为15.9倍、11.3倍和8.2倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。