中国房地产深度研究报告之四:增加土地供给为什么知易行难

中国的土地供给受到多方面的被动压制

影响我国新增供地规模的重要原因之一是“18亿亩耕地红线”政策,但在保有耕地的表象之下,我们认为还有四个重要的深层原因不容忽视: 1)我国土地制度造成的资源分配效率低下。这主要是由城乡二元土地制度与中央行政控制分配土地总量与用途的制度造成的。当前我国农村集体建设用地存在用地规模大但产业发展不足、利用分散等问题,同时由于地域之间经济发展程度存在较大差异,部分发展过快的城市建设用地指标紧缺而经济发展较差城市指标相对富余。城乡建设用地增减挂钩理念、地票制度均是针对行政分配低效性的重要改进,但对农民利益保障等问题的考量使得这些改进措施难以大范围推广。

2)土地红利之下,地方政府存在压缩供地规模以最大化收益的动机,其中较低的土地价格弹性、住宅用地与工业用地的策略选择都是影响地方政府供地行为的重要因素。

3)城中村问题对城市扩张形成负面牵制。一方面,由于所涉及的相关利益巨大,目前城中村的改造已经牵扯非常严重的社会问题;另一方面,在征地成本的不断上升和当前房地产市场严厉调控、打击“地王”产生的总体格局之下,地方政府通过征地以赚取土地出让金的动力也必然有所边际减退。

4)政策引导与实际落地进度存有差异性,从十一五时期开始,城市群的建设明显开始逐步成为城镇化进一步推进的重要思路,而在大中小城市的发展规模方面则要求有效控制特大城市新增建设用地规模,适度增加卫星城、中小城市和县城建设用地供给,同时严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。但在实际落地上,我国的城市群建设进程却较为缓慢,政策引导与现实落地的差异性进一步恶化了当前特大城市人口密集程度加剧、新增供地不足的困境。

加大土地供给的楼市调控成功案例--重庆

我们进一步使用重庆作为案例来研究供地政策是否对调控房价起到切实效果,我们选择基本面与对照城市更为接近的重庆主城区作为标的,并将各二线城市的部分重要供需基本面指标列出,以求在更加可比的角度显示重庆的房价情况。比较之后,我们认为在需求端管控明显较为放松的背景之下,重庆房价涨幅仍然相对较低,而其显著较高的供地力度和住房供给稳定性是其中的重要原因。

我国房地产长效调控机制有两个重要的新变化

其一是雄安新区的成立对于京津冀城市群的发展,通过对京津冀近几年的发展困境原因进行探讨之后,我们认为雄安新区的成立将有效冲破其发展过程中的原有阻力,京津冀城市群的发展有望迎来新篇章;其二是对于租房市场的大力推动,在这一领域,我们认为考虑到我国租、购之间显著的权利差异,租房市场的发展或将只能满足暂时不具备购房能力的青年人群,而对具有购房能力的刚需和改善性需求不能起到较强的供给层面的支持效力,同时在对当前已有的租购同权文件进行详细分析来看,相关政策的政治动向意义大于现实影响力,资源紧缺决定了当前租购难言同权。不过客观来说,城市群的发展与当前的公共资源紧缺格局难以在短期内实现明显的变革,长期范围内的影响值得期待。

结论:土地供给仍受限,长效机制任重道远

综合来看,虽然加大土地供给可以对抑制房价起到较好效果,但我国土地供给方面涉及耕地保有、土地供给制度、地方政府行为、城中村、城市规划理念落地进度等多重深层次问题,如此背景之下,我们认为短期内新增供地规模得到实质性的大幅提升可能性相对较小;同时虽然雄安新区和租房市场将对城市群的发展、房地产供给格局产生较大的改变,但客观来说长期意义大于短期效力,其对于当前房价的影响需要理性看待。