万科A:步入业绩兑现期,毛利率大幅提升

结算毛利率大幅提升,带动业绩高增长。期内公司营收698.1亿元,同比下降6.7%;净利润73.0亿元,同比增长36.5%。利润增长高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升7.2个百分点至24.8%。2)投资收益同比增长13.2%至15.2亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升1.56个百分点至7.8%。

未结资源丰富,业绩高增长可期。期内公司结算面积583.6万平米,结算收入655.2亿元,同比分别下降10.8%和9.6%;结算均价11227元/平米,较2016年全年均价略降1.54%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2982.5万平,按合同金额合计约3838.0亿元,较2016年末分别增30.8%和37.9%,未结资源均价较2016年末增长5.4%至12868元/平米。预收款较年初增长30.3%至3579.3亿。期内公司竣工面积636.5万平米,同比下降9.4%,仅占全年竣工计划的26%,下半年竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。

销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一,销售额市占率较2016年末提升1.6个百分点至4.7%。销售均价较2016年全年提升12.4%至14834元/平米,公司下半年加推货值超过1800万平米,预计全年销售仍将保持较快增速。

新开工同比持平,补库存逐步加速。期内公司新开工面积1656.0万平,同比基本持平。新增项目79个,总规划建筑面积1559.8万平,权益占比63%,较2016年全年略升3.5个百分点。对应权益建面983.8万平米,同比增长15.9%,楼面地价5467.8元/平米,较2016年全年下降5.3%。按建筑面积计算,新增项目77.5%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,投资布局聚焦核心城市经济圈。7月公司551亿竞得广信资产包,进一步补充广州核心区域优质土地资源。

积极发展物流地产,战略布局长租公寓。截止中报披露日,公司新增物流地产项目14个,对应建面万平。公司物流地产业务累计获取32个项目,总建面256万平米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平米,其中稳定运营项目平均出租率达到98%。期内公司参与普洛斯潜在的私有化,此次交易如完成,将是公司实施城市配套服务商战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至报告期末,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

负债率小幅下降,融资成本维持低位。期末在手现金年初增加205.3亿至1075.6亿,为一年到期长短期负债的215%,较期初上升14个百分点。期末剔除预收款的资产负债率44.1%,较期初下降3.3个百分点。截至中报披露日,本集团已先后完成30亿和10亿公司债,发行利率仅为4.50%和4.54%,融资成本仍处于低位。

盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.4元(+0.15)、2.95元(+0.33)和3.48元(+0.45),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,维持“推荐”评级。

风险提示:基本面大幅恶化风险。