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招商蛇口:结算进度拖累业绩,销售表现远超行业

2017-08-23 00:00:00 作者:杨侃 来源:平安证券
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结算下滑拖累业绩表现,预收款充足。受地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目结构影响,公司上半年营收同比下降8.7%,净利润同比下降9.5%。考虑公司主要项目集中在下半年结算,我们对公司全年业绩增长仍充满信心。分业务来看,期内社区开发及运营由于结算规模下降,营收同比下降1.6%;园区开发及运营由于2016年同期出售部分深圳蛇口物业导致的高基数,营收同比下降40.2%,剔除该影响后营收基本持平;受2016年11月深圳太子湾邮轮母港开港影响,邮轮营收同比增长37.2%,但由于业务处于拓展期,运营成本上升导致毛利率为-5.8%。受园区和邮轮业务毛利率下滑影响,整体毛利率同比降8.1个百分点至25.8%;期间费用率5.7%,仍处于低位;预收账款由于销售大增较期初上升30%至682亿。

销售增速远超行业,试水中高端租赁市场。报告期内公司实现销售面积288.4万平米,同比增长47.8%;销售额537亿元,同比增长74.1%,增速远超行业,完成全年千亿目标的54%。受产品结构影响,销售均价较2016年全年上升18.6%至1.86万/平米。公司下半年可售充足,预计新推货值900亿,全年超额完成千亿销售为大概率亊件。公司积极试水中高端租赁市场,目前在深圳拥有1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年的时间实现品牌全国布局。

拿地渠道多样,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司斩获了16宗土地,计容建筑面积227万平米,同比基本持平;平均楼面地价15551元/平,较2016年全年上升20.6%。相比竞争对手频频高价抢地,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。同时继员工持股和股权激励后,期内公司推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。

园区开发加快异地复制,邮轮业务稳步发展。公司深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积累了丰富的城市开发与运营经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上,积极将蛇口模式对外复制,报告期内公司相继与湖北省黄冈市蕲春县政府、深圳光明新区政府签署战略合作协议,同时正式成立北京通州合资公司,未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目。报告期内,深圳太子湾邮轮母港相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,累计邮轮旅客5.96万人次。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。

财务状况稳健,融资成本维持低位。期末公司在手现金441亿,为一年到期负债的161%。由于土地投资大幅增加,净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为40.8%和47.8%,较期初分别上升21.6个百分点和持平。报告期内公司获授50亿中票额度,150亿公司债发行权,上半年公司综合资金成本约为4.6%,较2016年上升0.1个百分点。公司整体财务状况稳健,融资成本及负债率仍处于低位。

投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为13.2倍和11.0倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV24.2元,目前股价折价20%,且低于员工持股价18%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。





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