中国海外宏洋集团:卧虎藏龙

2017 年中期纯利上升13%。因为竣工面积减少,2017 上半年营业额下跌12.2%至91 亿港元;不过中国物业市场造好,2017 上半年毛利率增加2.8 个百分点至20.9%;行政及营销费用占营业额比率受营业额减少及经营扩张而增加1.0 个百分点至6.1%;土地增值税减少,2017 上半年的有效税率因此减少4.8 个百分点至48.8%。基于以上原因,2017 上半年的纯利上升13.0%至7.12 亿港元,公司宣布派发中期息每股1 港仙。

2017 年首7 个月销售增长快速。受惠于三线城市房地产市场蓬勃发展及由母公司的资产注入,中海宏洋于今年首7 个月录得强劲的销售增长,2017 年1- 7 月的合同销售金额及面积分别增加73.6%至230 亿港元及38.3%至215 万平方米,我们估计公司2017 年的销售将可达至480 亿港元,强劲的销售将令公司未来的盈利丰厚。截至2017 年7 月,约338 万平方米的物业已预售仍待入账,公司未来盈利可见性高。

保守的土地补充计划。在去年购入中国海外(688 HK, 买入)的952 万平方米的物业后,中海宏洋于今年采用一个保守的土地购买计划。截至7 月,公司只购入四幅共120 万平方米的土地,平均地价为每平方米3,799 元人民币,或相当于同期的销售均价40.8%。截至7 月,总及应占权益的土地储备分别为1,784 万平方米及1,663 万平方米,随着3 线城市物业市场复苏,我们估计公司未来边际利润具改善空间,我们预测毛利率将由2016 年的17.2%上升至2019 年的25.1%。

杠杆比率上升。因为要交付收购母公司资产的款项,净负债比率由2016 年末的20.6%上升至2017 年中的41.5%。于2017 年中,公司手持现金205 亿港元,足够应付未来一年的债务49 亿港元。我们预期净负债比率至2017 年末将升至53.4%,然后在2018 及2019 年分别回落至35.0%及25.5%。

上调预测及目标价。因为优于预期的销售及较低的税率,我们分别上调在2017-2019 年的净利润预测26.2%、40.2%及60.9%至20.0 亿、24.1 亿和34.8 亿港元。考虑到较快的资产周转、人民币升值及新收购土地,我们将2017 年底的净资产预测由14.01 港元升至14.67 港元,因此目标价由7.0 港元调升至7.33 港元,相等于50%的与净资产折让。公司主要风险包括市场风险、投资风险、汇兑风险和债务偿还风险。