快递物流2017年日常报告:中国财团拟收购普洛斯,物流地产进入新一轮发展通道

投资建议

行业策略:中国财团拟收购普洛斯,短期内物流地产行业将重新进入投资者视野,具有主题投资机会;长远来看,国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升,但受工业用地供给限制,行业供需缺口巨大,导致物流地产相比较商业地产及住宅地产具有较高的投资回报率。

推荐组合:重点推荐京东(450万㎡中高端物流仓储设施)、东百集团(引入安博团队,转型物流地产)、中储股份(仓储用地近500万㎡)、中国物流地产(港股1589,本土物流地产先行者,将达到300多万㎡)、顺丰控股(国内供应链物流领军企业)、万科(成为国内最大的物流地产商)。

行业观点

电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长:中国物流行业在经历十几年高速发展之后,正经历转型发展阶段,对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升,从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方;电商方面,根据艾瑞咨询数据,2016年网络购物市场规模达到5万亿元,同比增长31.5%,预计2017年依旧有25%左右的增长;截至2015年第三方物流占比物流行业规模约为8%,略低于发达国家10%-11%的水平,但是随着我国物流产业逐步成熟,近几年国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。

土地资源稀缺,推升物流地产投资回报率:从人均物流面积和市场集中度来看,高端物流市场在我国尚处于市场初期,提升空间十分充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低,导致大城市相应工业用地指标逐年下降;尤其是一线城市土地资源稀缺,戴德梁行表示预计至2020年中国物流地产供应缺口超过1万亿平方米,长期的供需不平衡,致使仓储空置率逐年下降,租金上升,推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。

万科参与收购普洛斯强化物流地产业务,行业格局或将发生变化:此次中国财团拟收购普洛斯,投资团中以商业地产为主业的万科尤其受到关注,我们认为此次收购对于双方及市场主要有以下几点意义:(1)普洛斯现在中国拥有2871万方物流基础设施,在土地资源越来越紧缺,工业用地供给受限的情况下,万科借助普洛斯的土地资源,在物流地产领域将具备领先优势。(2)物流地产经营模式是B2B,该模式一般是合同制并且具备一定的专业性,所以其行业的进入壁垒较高,客户具有一定的黏性;而万科商业地产业务主要是B2C模式。万科不仅仅可以学习普洛斯B2B的经营模式,更重要的是更方便快捷的切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入C端。

风险提示

土地政策风险;中小城市物流需求风险。