万科A6月销售点评:6月销售亮眼,龙头王者归来

事件:公司公布6月份销售数据:6月单月公司实现销售面积348.4万方,销售金额491.3亿。

1~6月份公司累计实现销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿。

6月销售提振,龙头王者归来:1)单月同环比大幅转正:公司6月份销售面积、销售金额分别同比增长7%和16%(上月为-10%和-1%),环比增长44.0%和36.9%(上月为-16.5%-和14.3%)。

按照克而瑞的统计,万科单月491.3亿的销售位列全国TOP2,仅仅次于恒大。2)累计销售位列TOP2,稳踞第一梯队:公司1~6月份累计销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿元,累计同比增速分别为33%和46%(上月40%和54%),预计将远高于6月全国销售增速,市占率也将继续提高(5月销售金额占全国5.2%)。3)均价稳定增长,高于其他龙头:公司6月单月和累计销售均价分别为14102和14834元/平米,同比增长8.6%和10%(上月9.0%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园。

非物流用地拿地金额同比增两成,权益比例稳定。根据公告,5月份销售简报披露以来公司新增加项目17个,权益面积257.5万方,权益拿地价款143.9亿元,整体楼面价为5588元/平方米,万科所占综合权益比例为74%。我们统计万科1-6月份拿地权益总价854亿元(剔除物流用地),累计同比增加了21%,,其中拿地权益比例基本维持在70%左右,与公司销售权益比例相近,也与今年公司归母净利润占比相近。

第一梯队销售恒强,剧烈整合时代来临。1)剧烈整合时代来临:从克而瑞公布的上半年房企销售数据看,千亿俱乐部房企由上年的5家增加至7家,碧桂园、万科、恒大稳占第一梯队,TOP3巨头销售金额接近,但与二梯队(保利、绿地、中海、融创等)之间的断层明显拉大,保利(第四)与恒大(第三)的差距拉大至近1000亿(950亿)。上半年,销售增长最快的房企基本集中在前35位,销售萎缩较大的基本为100名开外的中小型房企,体现出明显的分化现象。我们认为今年全国销售增速逐步下行,但龙头市占率提升将继续。2)我们通过对美国龙头房企的研究,提出“估值三段论”:未来地产龙头的估值将经历消除RNAV过度折价、结束大小倒挂和穿越周期接轨国际三个阶段,对应的PE估值分别为10X、13X和18X,决定估值的是ROE的持续性,不一定要高增长。

投资建议:1)股权结构预计持续稳定:公司的新一届董事会已经通过股东大会顺利产生,所有提名议案均以90%以上赞成票通过。会上,深铁集团承诺将继续延续万科大股东不干预公司经营管理的传统,万科将继续成为混合所有制企业的典范。同时称宝能已经向深铁书面确认,表示支持万科董事会换届顺利进行。目前宝能仍持有万科25.4%比例,成本为16.05元,结合目前减持新规的细则看,万科股权结构短期内产生剧烈波动的概率不大。2)管理理念内化,龙头价值凸显。万科的股权事件中显示出了管理层的高超专业水平,同时也让市场看到了龙头房企潜在的资产的价值,我们看好公司“轨道+物业”的模式和多元化业务的城市配套服务发展战略,预期17年业绩继续稳步增长,未来10年在郁亮班子的带领下向更高目标冲刺。我们预计公司17-19年公司EPS为2.31元、2.78元、3.04元,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.20元。

风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,公司销售数据增速有下行的趋势。