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南华期货宏观经济日报

2017-06-14 00:00:00 来源:南华期货
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近期,房贷利率上涨和银行收紧房贷成了楼市的新热点。据媒体报道,北京部分银行把首套房贷利率上调为基准利率的1.1倍,少数银行甚至调高至1.2倍;二套房贷款利率则上调至基准利率的1.2倍,少数银行调高至1.3倍。今年初,北京的首套房贷款仍还可以普遍享受基准利率0.85倍的优惠,但仅仅不到半年,就上升到基准利率1.1倍或1.2倍,相当于房贷利率上行了30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的房贷利率分别为4.41%和5.39%,这意味着利率上浮了0.98%。这相当于央行四次每次25个基点的定向加息。银行房贷市场“草木皆兵”。银行上调房贷利率的新闻还在发酵,市场又有消息称,已有20家银行停贷,该消息在上周末持续发酵。

银行负债端成本上升。金融市场不断加息,直接导致无风险利率攀升。年初,10年期国债利率为3%,本月上旬已升至3.6%;年初,10年期国开债利率为3.7%,本月上旬攀升至4.3%。在负债端,银行越来越依赖非存款负债(同业或理财),新增负债中只有一半是传统存款,另一半主要是央行借款、同业借款、发行理财产品。年初,央行连续和大幅收紧公开市场融资,对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%,这倒逼银行转向成本相对低的同业融资,2、3月同业存单净发行突破万亿。同业融资需求激增,使同业存单发行利率在4月迅速突破了4.5%,远超去年末的2.8%。进入5月达到了5%,这意味着银行融资成本和房贷等资产收益近乎倒挂,其发行同业存单的动力大降。再加上银监会对银行发行同业融资工具的监管加强,4月银行同业存单净发行骤降至1000亿,5月更转为-3300亿,这意味着银行在净偿还同业负债,减少金融市场融资,继而收缩负债端。

银行配置高收益资产冲动。2007年,我国银行业资产总规模仅54万亿,今年一季度末已达239万亿,增长了3.4倍。今年一季度,我国银行业资产同比增长14.3%,新增资产30万亿,银行业负债总额达220.4万亿,同比增长14.5%,新增额达28万亿。同期,个人购房贷款余额仅19万亿,不足银行总资产的8%。按一季度个人购房贷款余额同比增长37.5%计,新增按揭贷款投放5.2万亿,仅为新增资产的17.3%,仅占新增负债的18.6%。因此,贷款额度绝对不足的问题显然也不存在。大面积、大幅度收紧首套房贷款利率,并不符合国家“去库存”,也不符合支持首套住房购置等合理需求的政策本源。在经济回落期,居民房贷仍是安全性和防御性兼具的资产优选。在“去杠杆”背景下,银行融资规模被动缩减、融资成本上升,加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫,低收益的居民购房贷款遂成为被削减的选择。事实上,近年来银行业资产扩张及配置高收益资产是非常坚决的。看信贷收支表,目前大型银行的资金运用总量中,传统贷款占比在57%左右,43%的资产配置到债券投资、表外资产等;中小型银行贷款占比从2010年的69%下滑至去年三季度的48%,即超过50%的资产配置到债券投资、表外资产。相比个人住房贷款,债券投资、表外资产等收益更高,那么舍掉的只能是房贷了。

下半年房贷利率大概率继续上升。自2008年有统计数据以来,我国个人按揭贷款利率变化趋势与十年期国债收益率变化大体一致,商业银行自主确定房贷利率的市场化程度不高。近期北京等一线城市按揭贷款利率不断上升,意味着由商业银行自主确定按揭贷款利率的市场化时代真正来临。虽然贷款基准利率维持不变,但在贷款利率已经基本市场化的环境下,随着资金成本的上升,商业银行必然会通过贷款利率上浮的方式来上调按揭贷款利率,可以预计,二季度和今年下半年按揭贷款利率将呈现加速上升趋势。

综上所述,受银行负债端成本的上升和银行配置高收益资产冲动,房贷利率开启上涨模式,部分银行开始收紧房贷;基于同样的因素,下半年房贷利率大概率继续上升,房贷也将变得更加难以获得。





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