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南华期货宏观经济日报

2017-06-08 00:00:00 来源:南华期货
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2017年以来,全国各地调控政策纷至沓来,热点楼市降温开始显现,传统的销售旺季“红五月”并没如期而至。截至今年5月,销售业绩排行前10的房企中,有7家房企5月销售业绩环比均出现下滑;前20名的房企中,有13家房企5月销售业绩环比均出现下滑。万科最新业绩公告显示,5月实现销售面积环比下降16.4%至242万平方米,销售金额环比下降14.3%至358.9亿元。万科的业绩下滑并非个案。碧桂园5月的销售金额为400.6亿元,环比下降25%;恒大5月的销售金额为381.9亿元,环比上涨0.9%,基本持平。除万科、碧桂园外,保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现不同程度的下降。整体而言,一二线城市楼市成交放缓。与此同时,土地市场依旧火热,房贷利率走高。

市场销售普遍遇冷。进入二季度房企普遍面临较大的销售压力,不少开发商此前规划的商住项目,受到新政冲击而无法销售;在一二线城市,新房普遍限价,很多项目拿不到预售证陷入僵持。刚刚过去的5月份,楼市调控的威力已经显现,大部分房企的销售环比下降。调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。强制性的限购限贷手段让相当大比例的消费者的认购资格受到了限制,以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制,客户认购后放弃签约的情况增加。从万科的销售数据中可以看到,目前一次性付款的客户占比20%,比2016年有所增加。同时,销售额中银行贷款的比重在下降,去年贷款的占比是64%,今年5月份为46%。随着限购限贷政策覆盖的城市逐渐增多、商改住物业遭到严格管控、银行和信托对房企的融资也在收紧,房地产市场进一步降温,未来形势可能比想象中更严峻。

土地市场依旧火热。调控加压、市场遇冷似乎并没有阻挡开发商们拿地的热情,即便地方政府设置了许多限制措施,部分住宅用地凭借优势条件的吸引力让房企争夺从而打破价格上限。相关数据显示,5月份,房地产企业业绩明显降低,有的降幅甚至超过了20%;而今年前五月,全国卖地数量排名前50的城市总计土地出让金额已经超过1万亿,同比增幅超过30%。土地市场的火热与冷清的市场销售形成了鲜明的对比,房地产上下游产业链背道而驰的现象愈发明显。在这些热点城市火热的销售从去年延续至今仍保持惯性,房企手中的库存普遍不多,补充土地储备成为大部分开发商的首要任务。当前房地产新开工面积保持在11%以上,单月新开工面积也维持在平均水平之上,这说明开发商对于后续市场依然乐观。

房贷利率上涨。近期,北京、上海、广州多家银行曝出再次收紧房贷政策的消息,多个银行首套房房贷利率已经回归至基准利率的水平,甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍,二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。与此同时,多数银行房贷额度紧张,放款周期放缓甚至拉长至30天以上。银行房贷业务的全面收缩,一方面和宏观调控有关,另一方面也和银行自身的资产负债结构调整有关。从宏观政策方面来看,多地限购限贷政策的出 台对购房需求产生一定抑制,另外,监管层对今年银行整体的新增房贷规模总量也有所把控。从银行方面来看,出于自身资产负债调整的需要,在流动性紧张、银行负债成本上升的情况下,银行发放住房按揭贷款的意愿也在下降。与此同时,银行会倾向于加快资产端重新定价的速度,对包括房贷在内的贷款进行利率调整也就在情理之中,预计今年银行房贷或出现全面“量缩价升”的情形。实际上,相比贷款利率的上浮,对购房者影响更大的是银行贷款额度的不足。目前,在北京这样的一线城市,“额度紧张”已经成为普遍现象。

综上所述,5月房地产销售普遍遇冷,多个银行房贷利率全面调升,土地市场却依旧火热。





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