事件:1)公司2016年年报披露:全年实现营收1547.52亿元,同比+25.38%,归母净利润124.22亿元,同比+0.6%;基本EPS1.10元/股,同比-4.35%;拟以现总股本为基数每10股派发现金红利3.15元(含税);2)公司17年一季报公布,首季实现营业收入179.04亿元,同比-5.14%,归母净利润18.91亿元,同比+38.73%。
业绩放量可期、财务结构持续优化:1)毛利率有所回升:2016年公司结算金额1469.56亿元,结算面积及1261.26万方。结算毛利率(28.94%)下滑4.23个百分点,主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加,区域毛利下滑所致;2017年Q1公司毛利率和净利率分别为38.3%和14.1%,较上年末回升明显。2)融资成本再降、三费保持行业优势:2016年,公司得益于100亿公司债及30亿中票发行,公司综合融资成本降至4.69%,三费控制在5.19%,较去年同期降低0.43个百分点;3)在手现金充足、资产负债率低:2016年末,公司持有货币资金469.84亿元,流动比率3.55,无偿债压力;资产负债率较去年下降1.19个百分点至74.76%;扣除预收账款后仅为41.53%,净负债率下降至55%;4)财务去杠杆、销售额回笼率97%:期末公司有息负债净减少79亿,其中短期债务仅132亿元,同时全年销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97%,经营活动产生的现金流量净额340.54亿元,同比+91.48%。
销售超预期、多渠道拓展土地储备:1)销售再提速:公司2016年实现签约销售2101亿元(+36%),销售金额2010亿元(+%),销售均价1.31万元/平方米,销售均价增速扭负为正。一季末预收款1785亿元,同比+17.97%;2)多元化土储、成本风险双控:公司全年新增土储建面2404万方,总成本约1214亿,分别同比增长84%和85%,通过合作、并购方式获取项目占比达到75%。3)土地储备量足质优:截至报告期末,公司拥有在建、拟建项目建面6344万方,其中一、二线城市占比约为68%。4)首季销售开门红:一季度,公司实现签约金额574.12亿元、签约面积418.30万方,同比分别增长27.23%和21.77;此外新增土储计容建面671万方,多数位于核心二线城市,获取成本总额为297亿。
一主两翼布局日臻完善:16年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。
1)社区消费板块:物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内已完成市场化外拓约1500万方;2)房地产金融板块:房地产基金管理规模持续增长,年末已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;3)战略投资:2016年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资。报告期内,公司可供出售金融资产(9.98亿元、+901.47%)和长期股权投资(147.51亿元、+206.09%)大幅增加。
央企地产整合破冰,资源获取潜力较大:保利集团作为16家主业为地产的央企之一,2016年在国资委的支持下,保利集团和中航集团地产整合首次破冰。2016年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务,获得8个地产项目和1个在建项目的并入,新增土储140万方;此外,公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3个项目,新增开发建面150万方。
险资入驻董事会、股东回报承诺彰信心:1)与险资加深合作:泰康资管在2016上半年通过认购公司定增成为第二大股东。12月,由保利南方提名,泰康保险推荐泰康保险副总裁邢怡为第五届董事会候选人,并在股东大会中获得通过,保利与泰康双方在养老产业、地产基金等业务上开展更深层次的合作值得期待。
2)促股东回购稳股价:16年12月,公司公告2015-2017年股东回报规划,承诺15-17公司年现金分红不少于利润的30%,此外,公司股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价。
投资建议:公司16年业绩维持稳定,但毛利率略有下滑,主要15年部分区域销售均价下滑,以及高成本项目结算较多,一季度后结算结构明显好转;保利集团各类指标均在央企中名列前茅,在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。地产板块先后完成新时代、久联和中航地产资源注入,未来横向整合的机会预计会不断出现。我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.8,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。
风险提示:受政策调控影响,销售不及预期。
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