招商蛇口2016年报点评:土地储备优质,蛇口模式加速推进

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招商蛇口发布2016年年报:公司全年实现营业收入635.7亿元,同比增长29.2%,实现归母净利润95.8亿元,同比增长97.5%(备考口径同比增长39%),EPS1.21元,ROE为19.04%;公司拟每10股派现5元(含税),分红比例为41.3%。

投资要点:

利润大增,业绩承诺保障盈利持续性:公司盈利大幅增长一方面是由于年内房地产项目结转收入增长,另一方面,公司通过股权转让形式整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”,产生投资收益进一步推动了净利润增加。相较于公司整体上市时2016年扣非后净利润承诺的85.85亿元,公司实际超额完成4.2%至89.4亿元,同时现金分红比例达到41.3%,以最新收盘价计算的股息率达到2.75%。考虑到2017年公司项目结转中深圳地区占比的提高有望推升利润率,结合全年千亿销售目标的制定,公司有望达成103亿元的业绩承诺。

销售冲千亿,土地拓展聚焦核心城市:2016年公司实现签约销售额739.34亿元,同比增长28.4%,顺利完成650亿元的销售额目标,其中一、二线城市销售占比达到86%。2017年公司计划新开工面积765万平方米,同比2016年增长40%,全年整体可售货值可达到2190亿元,目标签约销售额为1000亿元。目前公司土地储备为1826万平方米(不包括前海区域),其中权益面积为1291万平方米,一、二线城市土储占比达到85%,核心城市土地储备位居行业前列。

蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展:公司年内在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展,与前海管理局组建股权比例为50:50的合资公司,以主导前海妈湾片区的开发建设,此外签署了前海湾物流园区土地整备框架协议,确定整备范围及面积等;产业新城方面获取通州台湖园区项目,未来蛇口模式将持续在东莞长安新城、重庆茶园新城等项目加速推广复制的步伐,拿地方式上将继续加强合作与并购,多渠道、低成本地获取项目资源。

资金优势显著,设立激励机制助力成长:尽管2016年公司拿地金额创下新高,有息负债余额升至602亿元,但净负债率仍低至18.4%,远低于行业平均水平;全年公司综合资金成本约为4.5%,较上年下降0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于2016年12月完成了股票期权激励计划的首次授予,行权价格为19.51元/股,行权条件针对扣非ROE、扣非净利润复合增速、EVA及股价均有要求,并且公司在激励层面持续探索跟投机制,多重激励制度并行将有效绑定员工利益,激发国企平台的成长动力。

投资建议:招商蛇口拥有极为优质的土地储备,价值重估空间显著,公司整体上市后三大业务板块协同发展,蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展,公司在土地获取方面拥有多重渠道,并且有望借助集团独特优势成为雄安新区建设新标兵。我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.46元和1.67元,对应PE分别为12.4倍和10.9倍,给予“买入”评级。

风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;前海、蛇口区域土地开发进度低于预期等。