上实发展2016年年报点评:上海国改提速,关注集团同业整合

事件:1)公司2016年年报披露,全年实现营业收入64.88亿元,同比-1.97%,实现归属上市公司股东净利润5.91亿元,同比+13.89%,EPS0.32。2)公司一季度实现营业收入8.97亿元,同比+89.04%;实现归属于上市公司股东净利润1.02亿元,同比+54.37%。基本EPS0.07,同比+16.67%。

地产销售回款无忧,EPS有所摊薄。1)地产结算下滑、营收略有下降:公司营业收入同比下降1.97%,由于地产业务结算下降15.12%,尤其华北地区营收下降82.09%,但华东、西南地区收入增加,新增合并的建筑业务贡献收入8.4亿,营收规模与去年持平;2)经营性现金流大增,业绩锁定性强:由于下半年销售回款大增,2016年经营性现金净额达到56.53亿元(上年-13.5亿)。

截至年末,公司预收款余额63.17亿元(+205%),货币现金余额100.2亿元(+83.6%)。年报披露公司2017年收入目标为65亿元,预计营业成本47亿,对应毛利率38.3%,预收款余额覆盖17年收入目标的97%,业绩锁定性强。3)归母净利润增13.9%、销售净利率均有所修复。2016年,公司扣非后归母净利润4.82亿元(+102.97%),净利率11.48%(+2.35%);但由于2016年非公开发行实施及资本公积转增股本,增加股本分别占2015年的39%和31%,EPS有所摊薄,同比下降33%。

资源整合促突破、全年销售额增长170%。1)销售破百亿创新高:公司全年签约金额109.9亿(+170%);签约面积75万方(+184%),其中上年定增注入的上投控股贡献20%销售额;2)土储优质、开工提升:公司在建工程面积213万方,1/3位于上海,货值溢价可期;3)低成本融资:16年完成增发募资39.02亿元,并以3.23%利率发行10亿公司债,资产负债率降至70.81%(上年同期79.79%),短期偿债倍数升至2.35(上年同期1.29),整体融资成本仅为4.72%(同比-0.91%)。

深耕产业地产、多元布局羽翼渐丰。金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式已现雏形:1)青岛“国际啤酒城”项目:浦发、民生区域性总部和青岛基金中心整体进驻,巩固其作为青岛核心金融城地位;2)虹口北外滩文化地产项目:携手百老汇巨头倪德伦,打造虹口音乐剧综合体;3)崇明东滩长者社区养老地产项目:项目总建面约100万方、总投资120亿,预计显著受益于崇明岛撤县改区及轨交崇明线的通车。4)联合柯罗尼,打造联合创业办公空间WE+(众创空间)。依托股东资源优势和兼并收购,在不同垂直领域探索模式创新,提升存量资产价值。5)收购龙创节能,进军智慧建筑及家居领域:上实龙创2016年贡献营收8.46亿元,扣非后净利润6860万,超过6800万的业绩承诺,未来计划将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域,培育新的盈利增长点;国企改革继续推进、业务整合在即。上实集团承诺将于2017年7月前解决上实发展和上实城开的同业竞争问题,上实发展有望成为集团整体平台。上实城开资质优良、估值偏低,目前P/B估值少于1。根据2016年年报披露,上实城开营收总额49.13亿元、净利润4.62亿元、土储总建面436万方,预计整合后业务年营收规模可达百亿。

投资建议:公司实现金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式,作为上海国改潜在整合的资源,后续存在持续整合的预期。我们预计公司2017-2019年EPS为0,38、0.49和0.53,维持“买入-A”评级,目标价13.31元。

风险提示:产业地产经营风险、资源整合不及预期。