万科A:动荡之年王者依旧,牵手深铁强强联合

2016年1-12月,万科营业收入和净利润分别增长23%和16%,每10股派7.9元;16年销售额同比增长39.5%,销售回款位居行业首位,市占率提升至3.1%,17年前2月销售额同比增长108%,大幅跑赢市场,在股权纷争的背景下取得如此优异的成绩实属不易。2017年1月,深圳地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东,3月恒大向深铁集团不可撤销托管其股东表决权,股权架构基本稳定;随着事业合伙人计划推出跟投方案3.0,公司将践行“轨道+物业”的发展模式,在维持物业开发利润率的同时,也将继续推进落实“城市配套服务商”的战略。考虑到公司竣工量和销售均价的增长以及行业集中度提升的背景下,我们预计公司2017-18年每股收益预期分别为2.25元和2.50元,给予目标价26.88元,相当于12倍2017年市盈率,重新给予买入评级。

支撑评级的要点

净利润同比增长16%,分红10派7.9股息率3.6%。营业收入2,404.8亿元,同比增长23%,净利润210.2亿元,同比增长16%;每股收益1.90元;毛利率和净利率为29.4%和8.7%,基本与上年持平;每10股派7.9元,派息率达41%,维持高分红比例;净资产收益率为18.5%,增长0.44个百分点,再创近年新高,少数股东权益占比在去年大幅增长之后回落至26%,显示项目开发权益比例已基本保持稳定。

16年销售同增39.5%,17年1-2月同增108%。14年销售金额3,648亿元,同比增长39.5%,好于行业平均,市场占有率达3.1%,较前年提高0.1个百分点;销售均价11,403元/平米,同比增长2.2%;报告期末,已售未结金额2,782亿元,同比增长29.4%,可结算均价为12,205元,其中,北京、上海、广深及中西部占比分别为22%、29%、32%和17%。2017年前2月销售额同比增长108%,大幅跑赢市场,强者恒强格局凸显。

17年新开工计划降6.8%,竣工计划增9.4%。16年新开工3,137万平米,同比增长47.5%,较年初计划增长42.6%,竣工2,237万平米,同比增长29.4%,较年初计划增长8.3%;2017年计划新开工面积2,923.6万平米,同比下降6.8%,计划竣工2,448万平米,同比实际完成规模增长9.4%;2016年新增项目173个,土地规划建筑面积3,157万平,同比增长34.8%,全年拿地金额占销售额比重约为50%,较上年明显增加。

引进深圳地铁为股东,打造中国“轨道+物业”标杆。2017年公司股权之争逐步明朗:1月深圳地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%股权,3月恒大将持有的14.07%股权表决权等不可撤销地委托给前者,深铁合计表决权约29.38%,显示股权架构基本稳定。通过和深铁合作强强联合,万科将获取深圳核心区域资源,践行“轨道+物业”合作开发模式,在目前地王频出的背景下成本优势凸显,有望保持目前较高的利润率水平。

评级面临的主要风险

销量受楼市限购及货币政策影响,与深铁合作推进缓慢。

估值

我们预计公司2017-18年每股收益预期分别为2.25元和2.50元,给予目标价26.88元,相当于12倍2017年市盈率,重新给予买入评级。