招商蛇口:整合元年,“蛇口模式”启航

2016年净利大增97.54%,EPS1.21元/股,符合预期 2016年实现收入635.73亿元,同比增长29.15%,其中房地产板块收入561.39亿元,园区板块收入70.94亿元,邮轮板块收入3.4亿元;归母净利润95.81亿元,同比增长97.54%;扣非归母净利润89.42亿元,超额4.2%完成公司吸收合并上市时承诺的2016年备考扣非归母净利润目标;EPS为1.21元,符合预期。拟每10股派现金5元(含税)。

销售快速增长,扩张积极,剑指千亿销售目标

2016年,房地产板块仍是公司收入及利润的主要来源--①销售:2016年,公司在全国36个城市以及香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘,实现销售面积471万平方米,同比增长35.6%;销售金额739.34亿元,同比增长28.41%,86%集中在一、二线城市,其中华东地区销售额占比41%,首次超过深圳,其它地区相对平均;②新增土储:2016年,公司聚焦一、二线核心城市,新增开发项目27个,计容建面702.13万平方米,其中权益面积430.76万平方米;总地价905亿元,总地价/销售金额为1.22,扩张积极;公司加大了合作拿地比例,达50%;③战略储备充足:按计容建面计算,公司总土储1826万平米,85%集中在一、二线城市,深圳、华中地区分别占比30%、25%;④建设规模创新高:新开工面积562万平米、竣工576万平米,在建项目面积1302万平米。 2017年剑指1000亿元销售,多措施保障目标实现--①开局良好:即使在春节因素扰动下,公司1-2月仍实现销售额154.48亿元,同比增长95.67%,凸显强者风范;②精细化任务铺排:计划新开工面积765万平米、竣工面积528万平方米、在建项目面积1555万平米;③可售货值充足:可售货值2190亿元,其中60%为住宅。④销售策略明晰:公司制定“紧盯市场”、“狠抓去化难点”、“加大营销创新”等手段促进销售。

资金成本下降,财务状况优,业绩锁定性佳

2016年末,公司有息负债余额602 亿元,全年综合资金成本约为4.5%,较2015年下降0.39个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为60.7%,同比下降0.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为3.4倍,短期偿债能力优;2016年末净负债率为18.4%,同比上升6.6个百分点。公司2016年末预收款为524.85亿元,可锁定2017年wind一致预期营收的66%。

“蛇口模式”推动邮轮、园区、房地产板块协同发展

公司提出“前港-中区-后城”的蛇口模式:港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。凭借房地产开发的专业能力、园区运营管理的丰富经验、产业聚集的协同效应,公司将全面参与城市升级、产业新城建设及“一带一路”沿线国家的发展机遇,进而复制蛇口模式,使房地产运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互促发展。目前公司三大业务板块有序推进:①邮轮板块,公司初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局;②园区板块,公司立足蛇口作为样板园区的升级改造,在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发运营,北京台湖、东莞长安等产业新城项目也在有序推进中;③房地产板块,公司依托品牌优势,专注提供精品住宅,目前已布局全国36个城市及香港、新西兰等海外地区,健康地产、医疗地产和旅游地产也在着重培育。

整合元年,模式独特,期待复制扩张,维持“买入”评级

2016年是公司整合后的发展元年,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,业务多元化、产品全系列,经营模式转向生态圈导向,依托“前港-中区-后城”的蛇口模式促进三大业务板块协同发展,将形成公司特有的发展路径和竞争优势。预计2017/2018年EPS为1.38/1.60元,对应PE为12.8/11X,维持“买入”评级。

风险提示

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。