龙湖地产:高质素建筑商及优质业主

2016年基本盈利增长12%。受惠于2016年的确认均价上升15.7%,2016年营业额增加15.6%至548亿元(人民币下同),而且同期的毛利率增加1.6个百分点至29.1%。约14.3亿元的盈利来自联营公司的贡献,2016年的纯利增加1.8%至91.5亿元。扣除投资物业重估,基本盈利增加11.7%至77.7亿元。

2017年销售目标为1,100亿元。2016年月合同销售金额及面积分别增加61.6% 至881亿元及41.9%至602万平方米,平均销售价钱上升13.9%至每平方米14,641元。2017年首2个月,销售速度增快,合同销售金额增加269.3%至245亿元,管理层表示害怕2017下半年会出现不确定性,所以希望2017年第1季的销售能完成全年目标的三分之一。以1,700亿元的可售资源考量,龙湖2017年的销售目标为1,100亿元。公司在2017年会推出107个项目销售,其中30个为新项目,另外54个为现有项目的新期数。

租金收入为另一个増长引擎。2016年的租金收入上升35.2%至19.1亿元。3个位于北京、重庆及上海的「天街」购物商场在2016年开始营运,目前,共有21个购物商场(面积为194万平方米)正在营运,平均出租率为95.1%。龙湖在2020年前将有14个购物商场竣工,提供152万平方米的出租面积,公司预计在2020年后的租金收入可达50亿元。

2016年底的总土地储备为4,147万平方米。龙湖在2016年购入42幅土地, 应占权益的面积为774万平方米,应占权益的地价为490亿元,即平均地价为每平方米6,329元。以销售货值计算,位于1线城市及领先2线城市的新买入土地分别占总数的23%及53%。于2016年12月,总土地储备及应占权益的土地储备分别为4,147万平方米及3,294万平方米,平均地价为每平方米4,039元,相等于2016年销售均价的27.6%。

估值充分反映。净负债比率由2015年的54.6%下降至2016年的53.9%。从4.92% 的借贷成本来反映,龙湖为其中一家的财政健康房地产商。因为交付面积下降的假设,我们下调2017及2018年的盈利预测6.7%至97.8亿元及14.3%至106亿元。我们推出2017年底的每股资产净值预测为21.11港元。由于年初至今股价已有40%的涨幅,我们相信目前的估值已反映前景。以资产净值折让30%计算,目标价由14.84港元下降至14.78港元。评级下降至「持有」。