房地产行业重大事件快评:北京调控加码符合《地产A股小周期理论框架》判断,维持超配“龙头白马”建议

事项:

3月17日,北京市住建部发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,北京楼市调控政策进一步升级。

评论:

北京调控升级至“认贷”、“提高2 套房首付比例”及“降低贷款期限”,原因在于今年以来二手房价抬升

本轮政策是“因城施策、分类调控”的延续,并不是“由松到紧”的拐点,且在市场预期之内

龙头白马估值已提前反应了行业降温预期,政策“补丁”对地产股的负面影响有限,股价上涨或仍是大概率

在2015 年和2016 年的行业“繁荣阶段”,房价快速上涨,地产A 股受到“政策调控”的预期压制,整体表现较差:2015年,全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%,地产股指数涨幅在28 个行业中仅排第15 位(若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股,地产股指数的排名更差);2016 年,全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%,地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6。

个股方面,大部分以拿地→开发→销售为模式的传统地产A 股在2016 年行业“繁荣阶段”已完成了一波“杀估值”的过程,比如:①新城控股,行业繁荣的2016 年,跌幅达23.8%,虽然2017 年以来涨幅高达40%,但当前动态PE 却显著低于2016 年初;②华夏幸福,行业繁荣的2016 年,跌幅20.9%,虽然2017 年以来涨幅12.3%,但当前动态PE 亦显著低于2016 年初。

我们对北京调控升级对地产A 股的影响预判:①传统地产A 股2015 年、2016 年的股价表现已经提前反应了热点城市调控的预期;②目前北京调控升级是2016 年四季度开启的热点城市调控的延续,属于补丁政策,并非“由松到紧”的拐点(“由松到紧”的政策拐点在2016 年四季度已出现);③补丁政策,无论利好或利空,均对传统地产A 股的估值影响有限,“拐点”或“预期有拐点”才对估值的影响较大,因此,我们预计北京调控加码对地产A 股的估值杀伤力有限;④由于“因城施策、分类调控”是未来政策的主基调,对热点城市严防房价过快上涨,但对广大房价平稳的二、三、四线城市仍将以“扶持、托举”为主,以完成在这些城市“去库存”的目标;⑤在因城施策、分类调控的大背景下,预计行业降温将是温和、缓慢的,这种温和、缓慢的降温将贯穿2017 年全年,预计传统地产A 股的龙头白马品种2017 年净利增长的速度大概率要快于估值下跌的速度,且估值水平又在2016 年的繁荣期杀完了一波,因此在2017 年股价上涨的概率或大于股价下跌的概率。

重申“2017 年地产股的表现将显著好于2016 年”的预判,推荐龙头白马

由于北京房地产调控升级只是“因城施策、分类调控”政策的延续,非“由松到紧”的拐点,在市场预期之内,亦符合我们《地产A 股小周期理论框架》的判断——热点城市的政策以“降温”为主,三、四线城市的政策仍以“去库存”为主,因此我们预计“北京调控升级”对地产股价的影响有限。根据《地产A 股小周期理论框架》,我们再次重申:2017年,传统地产股的表现将好于2016 年,从行业相对排名看,甚至会好于2015 年。

预计低估值、高增长(2017 年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现;细分领域显著好转、且标的在A 股具稀缺性的公司,股价也将会有比较好的表现;维持对新城控股、华夏幸福、新湖中宝、荣盛发展、华发股份、金融街、招商蛇口、保利地产、万科A、首开股份、嘉宝集团、厦门国贸、皇庭国际、天健集团、中天城投、苏宁环球的“买入”评级。