宏观专题-盈虚有时:从房地产市场看2017年宏观经济的变化

当前,局部城市房地产泡沫进一步膨胀,防控房地产风险已经成为经济工作的第一要务。2016年下半年至今,各地政府纷纷出台楼市限购限贷政策,中央经济工作会议将防风险战略地位大幅提升,央行明确提出多渠道防控房地产泡沫,货币政策收紧信号也越发清晰。房地产市场进入本轮周期的下行阶段已成为市场的共识。本篇报告试图梳理房地产行业影响经济增长的逻辑,分析房地产行业当前的供需关系,并在此基础上测算2017年房地产市场走势可能对宏观经济造成的影响。

1、房地产对经济的影响逻辑。房地产对宏观经济的影响可从两方面考察:按支出法核算,房地产开发投资为固定资产投资的重要组成部分之一,是支撑投资增速的主力;房地产行业带动建筑建材、家具、家电等相关行业的消费,占社会消费品零售总额的比例较大。而按生产法核算,房地产的整体产业链上,对于第二产业中的建筑、水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家具等行业拉动作用明显,对于第三产业中的交通运输、批发零售、金融等行业也有较强的拉动作用。2016年,房地产行业本身对GDP增长的贡献率为11.7%,而房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。

2、2017年房地产市场的供需展望。①地产销售整体将大幅回落,其中一二线城市购房难度和压力均相对较大;但三四线城市的需求呈现较强韧性,购房意愿和购房能力都在提升。②地产库存整体有显著降低,其中一二线城市去库存有明显成效,三四线城市绝对库存仍较高,但状况可能已有所改善,略好于市场预期。③房企融资政策普遍收紧,房企多方融资渠道均有不同程度收紧,强监管下企业面临融资成本上移、拿地资金来源减少、资金使用灵活性降低等阻碍。④土地供给呈结构性调整,严控一线城市新增供地,同时适度加大对热门二线城市和环一线城市的供地规模。

3、房地产投资与增长的敏感性分析。按照GDP的生产法核算思路,要估算2017年房地产市场变化可能对经济增长的影响,需要对两个数据进行预测:一是房地产行业本身的增速,二是房地产开发投资的增速。①我们将房地产投资拆解为土地购置费+(前期施工面积+新开工面积-竣工面积)*单位建安支出+其他相关费用进行测算。中性假设下,预计2017年房地产开发投资增速将在3.6%左右。②我们用房地产销售额增速来估算GDP中房地产业增加值的增速。中性假设下,2017年商品房销售额增速降至-8.0%,房地产行业增加值增速降至0.2%。

4、盈虚有时,2017年房地产对增长驱动力显著减弱。2017年,房地产及其相关行业对GDP增长的贡献率29.1%,较2016年下降6.6个百分点;房地产及其相关行业拉动GDP增长的百分点为1.92,较2016年下降0.93个百分点。这意味着,2017年的房地产行业在趋严的调控政策、中性偏紧的货币政策,与整体资产价格去泡沫的政策导向之下,整体对经济增长的驱动力将有显著减弱。不过,在房地产投资仍具备一定支撑的情况下,对经济的负面冲击在可控范围之内。此外,在积极财政政策与PPP项目的大力推广之下,基建投资有望继续维持高增长;而制造业利润的显著改善与去产能带来的供需改善,可能使得制造业投资进一步改善,这些都将对冲房地产业对经济的负面影响。