招商蛇口:业绩增长超预期、外延整合渐发力

事件

2017年1月17日,公司公布业绩预告,2016年预计实现净利润93-98亿元,较上年同期增长91.8%-102.1%。

要点分析

业绩增长明显超预期:按上市公司口径,2015年招商地产实现归母净利润48.5亿元,2016年业绩增长91.8%-102.1%。假定在2015年完成对招商地产的吸收合并,2015年备考口径归属于上市公司股东净利润68.9亿元,2016年业绩增长34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地产的业绩承诺85.9亿元来看,2016年业绩增长8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地产前需确认48.1%的少数股东损益,之后合并计算;公司房地产结算规模超出预期,2016年结转面积增长约40%,结转收入增长约33%;公司在报告期内完成对深圳蛇口“南海意库梦工厂”及“深圳前海湾花园”的整体销售。

资源整合、强者恒强:公司在2016年实现销售额739.3亿元,相比2015年的575.8亿元增长28.4%,2016年平均售价15692元/平,依然处于较好的水平,我们认为公司在2017年结算收入依然存在超预期的可能。在行业分化、调控升级和资源整合的趋势下,公司强者恒强的态势会越来越显著,公司有望通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望持续超预期。

园区开发渐拓展:公司在深圳前海片区有大量优质土地资源,实践“前港-中区-后城”三级联动开发模式,目前前海开发速度持续更新,印证了公司强大的品牌溢价能力和开发运作能力。太子湾第一期邮轮中心在去年开埠,“处女星”号在去年11月以太子湾为母港开展运营。公司未来的园区业务会逐步拓展到北京、青岛、上海、海口和南京等地。

投资建议

公司RNAV25.8元/股,上市时员工持股价格为23.6元/股,大股东上市初期30亿元增持,平均成本22.6元/股,公司去年12月发布的股权激励方案授予价格19.5元/股,目前股价较股权激励价格有一定折让。我们维持公司的盈利预测,预计公司2016-2018年EPS分别为1.10/1.46和1.65元,对应当前股价15/11和10PE,维持“买入”评级。