万科A:深圳地铁强势入主,股权之争或近尾声

事件

公司2017年1月12日发布公告,收到华润股份有限公司和深圳市地铁集团有限公司的通知,华润股份及其全资子公司中润贸易与深圳地铁签署股权转让协议,将其持有的所有万科股份16.9亿股转让给深圳地铁,约占公司总股本的15.31%,标的股份转让价格为371.7亿,对应每股价格22元。

要点分析

华润退出使得公司股权争夺朝着管理层预期的方向进行:公司自2015年遭遇宝能系资本狙击到通过资产重组引入深圳地铁,华润系多次按兵不动并表露出与公司管理层不同的利益考量。此次华润系向深圳地铁转让所有万科股权,表明公司股权之争已经相当明朗化,而且是朝着管理层预期的方向演进,转让后宝能系持股25.4%、深圳地铁持股15.31%、恒大持股14.07%。预计未来,公司继续维持无实际控制人的局面是大概率事件,而且前期终止的与深圳地铁资产重组事项有望重启,公司有望在行业严厉调控的背景下通过深圳地铁获取持续不断的优质资源。

通过“轨道+物业”践行城市综合配套商:2016年公司在股权争夺、部分管理人员动荡、合作伙伴终止合作、评级展望遭遇下调等负面影响之下依然实现了销售额超过3648亿的好成绩,而且全年权益拿地金额超过1200亿(四季度贡献52%)。轨道交通的发展是都市化进程的核心,交通节点和沿线流动性好的不动产将会持续受益价值重估。深圳地铁入主后,公司有望充分利用股东资源优势,在轨道交通节点布局地铁上盖或沿线物业,在交通便利和空间延展方面充分挖掘,持续享受深圳房地产市场的溢价空间。

战略投资、财务投资各归其位,对市场影响趋缓:公司股权争夺曾使得股票大幅波动,而且也频繁带动资本市场追逐险资概念股,本次溢价转让股权,有助于股价保持平稳,公司股权争夺事项对市场的影响趋缓。投资建议

公司去年销售额同比增长40%,第四季度土地拓展十分积极,全年权益拿地金额占销售额之比约33%。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应PE为11倍,我们维持公司增持评级。

风险提示

今年基本面表现或低于预期。