京能置业:项目边际改善、国资整合可期

事件:公司29日公布三季报,1-3季度公司实现营业收入4.86亿元,同比增长8.43%;实现归属于上市公司股东的净利润2741.3万元,同比减少46.03%,基本EPS 0.06。

可售可结资源减少,销售规模下滑。公司2016年在开发项目包括四合上院(北京)、天下川(银川)、海语城(天津)、阳光港湾(大连)4盘。2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方(-28.66%);签约金额1.77亿(-48.34%)。主要由于年初以来销售基本由银川项目贡献,近期天津、大连项目 (海语城于10月23日开盘)即将开盘,预计将推动四季度销售回升。

新增储备意愿较强,积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方,在手项目可结算储备资源110万方,主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略,在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地,回笼现金3.4亿元,同时也因较长时间无新增项目储备,近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会,预计未来项目投资的意愿会逐步增强。

业绩仍然承压,但盈利能力不弱,近看银川去化。公司前三季度归属净利润同比下滑46%,主要由于上期投资收益高基数及计提所得税增加所致。公司近期储备规模下滑,但盈利能力并不弱,公司中报项目毛利率高达54.61%(同比+8.9个pct)。主要因为公司北京四合上院项目盈利能力强,以往结算毛利率高达65%。该盘位于北京二环内,公司拿地较早,销售均价由开盘之初的5.4万/平方升至目前超过10万/方。公司今年虽无新增项目储备,但已有项目开复工量36.87万方(+237%),其中天津项目由于上年受大爆炸事件影响停工,今年以来复工约11万方。公司未来可结算量有所回升,即使维持目前项目投资规模(不考虑注入、不考虑拿地),业绩仍有边际改善空间。依照公司区域战略,未来有望在北京补充项目资源。

集团层面的国改效果卓著,资产梳理整合有望提速:大股东京能集团在14年底获得北京国资委旗下京煤集团的无偿划,实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储,加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月,公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司,但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入,并“待条件成熟时,再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题,也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源,达到国有资产保值增值的目的。根据公告,公司今年10月清算注销了部分项目公司,目前集团经过一年以上的梳理及准备,资产整合有望加速推进。

融资瓶颈有所突破,利于项目开发提速。公司近年融资较依赖信托及银行贷款,2015年公司综合融资成本约7.53%。公司近年逐步采取低息债务置换策略,15年底已经还清了信托借款(利率高达9%);4月7日,公司成功发行中票8亿元,利率低至3.5%。报告期内,公司与京能集团财务公司签署了《金融服务框架协议》,同时子公司宁夏京能向后者借款50亿(10亿已到账)用于银川项目三期开发,利率仅为央行基准利率(4%-5%),大幅降低了项目开发成本。

投资建议:公司目前市值约40亿左右,截止三季末在手现金达到12.9亿,NAV 约31.7亿元,近年公司项目资源规模大幅减少,对公司业绩造成一定拖累,随着今年融资瓶颈的突破,以及大股东资产整合的加速、支持力度的加大,公司未来边际改善可期。我们预计公司16-18年EPS 为0.20、0.24和0.29,维持“买入-A”评级,维持六个月目标价11.3元。

风险提示:业绩持续下滑,可结算资源不能维持当前业绩。