万科A公司三季报点评:不以物喜、不以己悲

事件:公司公告,公布三季报:实现营收1170.55亿元,同比增长47.06%,实现归属净利润82.62亿元,同比增长20.54%,EPS 为0.748。

业绩增长、财务稳健:1)业绩增长超20%:报告期内受益于结算规模增长,公司实现营收1170.55亿元,同比增长47.06%(前值+26.06%),实现归属净利润82.62亿元,同比增长20.54%(前值+6.14%);其中三季度实现营收422.6亿元,同比增长44.1%,实现归属净利润29.1亿元,同比增长45.0%。2)ROE 有所提升、预计全年毛利率将回升:报告期内公司ROE 为8.24%,较上年同期增0.5pc,销售毛利率为26.53%,较上年同期下降2.53pc,其中房地产业务毛利率17.92%,较上半年微增0.37pc,考虑公司营收近95%以上来自于房地产业务收入,房地产业务毛利率的增长(销售均价提升所致)有望带动整体毛利率回升,预计全年整体毛利率将进一步回升。3)资金流充裕、净负债率保持低位:报告期内公司净负债率为8.94%,处于行业低位;经营性净现金流量达429.9亿元,规模创历年新高,其中销售商品及提供劳务收到现金2056.16亿元,同比增长66.74%;在手货币资金超750亿元,远高于一年内到期长期借款及短期借款总和309.4亿元;充裕资金为公司应对市场不确定提供保障。

首失第一、不以己悲:1)股权不确定性影响持续、销售增四成仍失了第一:报告期内公司累计实现销售面积1992.1万平米,同比增长38.1%,累计实现销售金额2629亿元,同比增长43.7%,以上海区域对销售额贡献程度居首达35.79%,全年3000亿销售目标可期;平均销售均价13197.13元/平米;其中三季度实现销售面积583.2万平米,同比增长8.4%,实现销售金额728.2亿元,同比增长2.5%;公司销售业绩首次失去榜首之位,落后于恒大前九月销售数据2805.08亿元,股权之争的不确定性在对公司员工及团队稳定性产生较大影响之时,也对公司的运营稳定性和发展前景产生一定负面影响,未来该不确定性的消除将对公司形成利好;2)土储丰厚、量足价平:1-9月,公司累计新增项目99个,大部分布局于珠三角、长三角、环渤海及热点二线城市如武汉、郑州等核心城市;权益规划建筑面积约1149.7万平米,平均楼面价5043元/平米,土地成本可控,表现公司一贯谨慎控制风险姿态;报告期内公司累计实现新开工面积2441.4万平米,已超额完成全年计划开工面积,累计实现竣工面积1123.8万平米,完成全年计划竣工面积的54.4%,预计四季度将迎来竣工高峰并如期完成年初计划;3)完善物流业务布局:公司自15年起实现物流地产从0到1的突破,一直坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”核心战略,报告期内新增物流地产项目9个,权益规划面积37.4万平米;三季报显示目前公司仍有多个项目处于谈判阶段。

投资建议:公司自15年7月开始陷入股权纷争,管理层在极具不确定性的环境中仍能忠于初心,以业绩捍卫地位;公司小股操盘策略大幅提升少数股东损益占比,毛利将因持续提升的销售均价而有所回升,积极布局物流地产转型,考虑公司股权纷争尚未妥善解决,存有一定不确定性,我们预计公司16-18年,每股EPS 为1.91、2.24、2.60,对应当前(停牌前)股价PE 倍数为12.8X、10.9X、9.4X;对应增发股价(15.88元)PE 倍数为12.9X、11.1X、9.5X;维持目标价28.5。

风险提示:销售回落