首开股份:销售屡超预期,高分红助力价值发掘

公司公告2016半年报,实现营收124.52亿元同比+66.33%,归母净利润9.38亿元同比+1.82%,稀释EPS0.31元-24%。按25.796亿股总股本为基数,每10股派现2.5元(含税)

投资要点:营收大增利润增速略低预期。16H营收124.52亿元同比+66.33%净利润13.37亿元同比增27.9%,归母净利润9.38亿元同比+1.82%,归母扣非净利润7.91亿元-6.17%。期内结转各类房地产项目面积98.32万方同比增149.54%致收入大增。利润增速不及营收的原因:1)少数股东损益4.0亿元同比+221%。2)京内结转29.3万方/京外结转98.3万方,京外项目毛利低,致房地产销售收入122.27亿元同比67.66%,但毛利率35.01%较上年同期下降9.91个百分点:分区域看京内/京外营收分别增19.33%和155.04%。3)主因人员管理成本增加、带息负债增加所致期间费用绝对数上升,但三费占比9.4%较15年底提高0.7个百分点、比上年同期下降3.1个百分点。我们认为虽然合作项目增多少数股东占比高是常态,但困难是暂时的:6月底预收款315.7亿元,基本锁定一年半的结算业绩;未并表的合营和联营企业增利,上半年投资收益1.3亿元同比增465%:上半年的销售中,京内75.8万方、京外78.3万方,京内可结算资源充足。我们估算现有项目未结建面约1500万方、权益建面超1200万方,其中北京近300万方:京外项目主要在苏、杭、福州、广州、厦门等城市,占比近70%。16年计划新开工244万方、竣工268万方均,其中京内竣工107万方,均超过2015年水平。

销售持续超预期顺势去库存审慎补地。1-7月共签约186.35万方同比增88.g9%、金额416.55亿元+164.01%,早已超出去年全年的327.6亿元/年初目标360亿元的规模,其中公司及控股子公司占比89.5%。虽然由于合作项目的增多,实际权益金额占比下降,但是公司今年受益市场景气提升销售屡超预期,且1-7月累计销售均价达到22354元/平米,同比增39.6%。公司将计划销售金额调增至527亿元,我们提高全年预期至600亿元,同比增83%。公司在2015年同期以去库存为主,16上半年新开工113.8万方同比大幅增加289.82%.顺应市场节奏保障后续可售资源充足,实现高周转。而公司在前几年较大规模扩张换来一大批土地储备,显著受益如今市场的量价齐升,今年则避免了到过热市场抢地加速资金回笼,上半年新增4个项目分别位于北京、福州、杭州、成都,合计总建面107万方、权益建面约91.3万方,地价40亿元(北京为棚改中标无地价)7月又在福州17.75亿元竟得10.3万方项目,权益50%。

高杠杆财务状况得到显著改善。6月底前公司完成非公开发行,底价11.85元/股募资40亿元。至6月底公司资产负债率较15年底下降5个百分点至78%,2012年来首次降至80%以下,净负债率降至g9%较上年同期下降115个百分点。货币资金316亿元超过短期负债158亿元。

高分红高股息率吸引长期资金流入。公司拟提高股东回报,承诺在符合利润分配原则、满足现金分红条件的前提下,对16-17年每年度的利润分配按每股不低于0.60元,按现价计股息率高达4.7%。另公司16中期利润分配方案,每股派现0.25元,共计派现6.45亿元占15年归母净利润的31%。安邦通过定增获得其4.58%的股份,君康人寿保险持股3.60%,仍将吸引追求稳定回报资金的流入。

围绕主业积极调整变化,多元投资及存量资产盘活有助于增厚利润,1)投资中信并购基金成为其有限合伙人并选择性跟投,预计合计投资规模不超20亿元;跟投项目落地一个,拟出资0.6亿元投资于康龙化成(北京)新药技术有限公司。2)16年4月与北京市文化中心建设发展基金合作,拟注册成立首开文投(北京)文化科技有限公司(暂定名),股权占35%,打造符合北京市文化创意产业功能区:3)16年4月与亿达中国战略合作,利用公司在北京地区的资源优势以及亿达在商业物业运营、管理、招商方面的优势,在北京寻找物业项目升级改造等方面的合作机会。4)≤2亿元投资芜湖高和融德投资中心,该基金拟募集20亿,投资范围为京沪一线城市核心区域的酒店、商改办项目或者其他有增值潜力的商业物业机会。

控股股东增持彰显对公司的看好。6月21日首开集团增持公司股票880万股,占总股本比例0.39%,持股上升至51.34%,并计划未来6个月内增持不少于800万股,不超过4484万股(即含6月份的增持累计不超过总股份的2%),增持价格不超过13元。

公司是北京区域资深龙头,其在京资源优势突出,京外资源的拓展也使其储备稳定。

在市场回暖、融资放开降低负债、多元经营有实质发展后,公司发展有望上一台阶。

高分红将吸引长期资金的流入,最新股本摊薄RNAV20.2元,预测16-18EPS1.01/1.25/1.56元,PE13/10/8倍,继续“强烈推荐”。

风险提示:房地产市场波动影响;多元发展难突破,行业恶化。