南国置业:业绩同比扭亏,逐步迈出低谷

投资要点

事项:

公司公布2016年中报,上半年实现营业收入13.7亿元,同比增长126.8%,归属上市公司股东净利润478.2万元,同比扭亏,实现EPS0.0033元/股,符合预期。

平安观点:

业绩同比扭亏,税费影响渐消:期内公司实现营收13.7亿元,同比增长126.8%,净利润478.2万元,同比扭亏,净利润大幅低于营收主要因毛利率同比下降27个百分点至17.7%。营业税金及附加占营收比重同比下降37个百分点至9.1%,税费影响逐步减弱。上半年公司实现房地产销售签约金额15.2亿元,签约面积10.6万平。期内公司完成上市以来首次定增,以5.64元/股的价格非公开发行2.7亿股(其中电建地产认购1.1亿股),募集资金总额15.3亿元。剔除预收款后的资产负债率为70.7%,货币资金对短期负债覆盖率为101.8%,财务状况较为稳健。

商业运营能力持续提升,重点区域土地拓展步伐加速:公司以商业地产开发运营为主业,形成了区域型泛悦Mall、街区型泛悦汇和邻里型泛悦坊等产品线,报告期内公司新增两个商业项目成都泛悦MALL和襄阳月星家居相继开业。公司采用售后返租的统一经营模式,在发挥公司商业地产运营优势的同时兼顾长短期现金流的平衡。随着电建地产入主,大股东资金支持有望逐步加大公司优质物业自持比例。同时在城市布局上,公司在深耕武汉区域同时加大一线城市和重点二线城市的拓展力度。继2015斩获南京中储项目之后,今年5月公司成功竞得南京秦淮区扇骨营项目地块。报告期内公司名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业股份有限公司”,亦体现了公司未来跨区域全国发展的战略布局决心。

加强股东资源整合,布局文化创意产业园:期内公司积极推进和中国电建成员企业的合作,加强内部土地资源的利用。公司与湖北省电力建设第一工程公司签署《合作备忘录》,双方就改造利用省电建一公司旗下老旧厂房资源,打造文化创意、创新产业等产业园区达成合作意向。此前公司已经与中印文化签订合作协议,未来由南国提供运营能力、中印提供创意设计、中国电建提供厂房等土地资源,联手打造文化产业园的模式值得期待。

PPP扩张模式值得期待,央企整合背景下地产平台价值凸显:2012年底电建地产入主后,公司华丽转身为央企下属地产上市平台。中国电建在全国拥有大量城市基建项目,未来依托中国电建城市轨道交通PPP项目,推进城市重大交通节点业务布局值得期待。同时从中海收购中信地产、中冶和五矿合并、招商蛇口整体上市、央企各地抢夺“地王”等均可看到央企整合的激烈竞争。公司大股东电建地产销售规模仅200亿,在央系房企中属偏小规模,近期电建金茂联合体34亿拿下南京河西总价地王,亦反映出电建做大规模意图,公司作为电建旗下唯一地产上市平台,央企整合背景下无论是资产整合还是资本运作均存在想象空间。

维持“推荐”评级。公司二季度完成定增,按定增后最新股本,预计公司2016-2017年EPS分别为0.22元和0.32元,当前股价对应PE分别为27.3倍和18.5倍。公司地产主业受益武汉区域楼市回升,积极探索布局文化创意产业;背靠大股东电建集团资源,PPP拓展模式值得期待;同时在央企整合背景下,作为电建系唯一地产上市平台,资产整合及资本运作想象空间较大,维持“推荐”评级。

风险提示:业绩及销量不及预期;文化产业拓展不及预期。